Drucksache 18 / 12 370       
 Schriftliche Anfrage 

18. Wahlperiode   
 

 
 
 
 
 
 
 
Schriftliche Anfrage 
 
 
der Abgeordneten Gabriele Gottwald (LINKE) 
 
 
vom 28. September 2017 (Eingang beim Abgeordnetenhaus am 29. September 2017)  
 
 
 
zum Thema: 
Weitere Umwandlungen trotz Milieuschutz? 
 
 
 
und  Antwort vom 17. Oktober 2017 (Eingang beim Abgeordnetenhaus am 19. Okt. 2017) 
 

Die Drucksachen des Abgeordnetenhauses sind bei der Kulturbuch-Verlag GmbH zu beziehen. 
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 1 

Senatsverwaltung für  
Stadtentwicklung und Wohnen 
 
 
 
 
 
Frau Abgeordnete Gabriele Gottwald (Linke) 
über 
 
den Präsidenten des Abgeordnetenhauses von Berlin 
über Senatskanzlei - G Sen - 
 
 
 
 
A n t w o r t   
auf die Schriftliche Anfrage Nr.  18/12370 
vom 28. September 2017 
über weitere Umwandlungen trotz Milieuschutz 
 

 
Im Namen des Senats von Berlin beantworte ich Ihre Schriftliche Anfrage wie folgt: 
 

 
Frage 1: 
 
Wie viele Umwandlungen und wie viele Anträge auf Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen gab es 
in Berlin seit 2011 (bitte aufschlüsseln nach Jahren und Bezirken)? 
 

Antwort zu 1: 
 

Im Zeitraum 2011 bis 2016 gab es in Berlin 62.290 Umwandlungen von Miet- in 
Eigentumswohnungen. Die Anzahl der Umwandlungen steigerte sich ab dem Jahr 2011 
von 4.454 stetig und erreichte im Jahr 2015 mit 17.244 den Höhepunkt. Die Steigerung 
umfasste in diesem Zeitraum 287%. Im Jahr 2016 sank die Anzahl der Umwandlungen auf 
12.980 bzw. um 25% gegenüber dem Jahr 2015. Die Angaben zu den Umwandlungen 
stammen aus der Auswertung der Automatisierten Kaufpreissammlung (AKS) des 
Gutachterausschusses für Grundstückswerte. Die Auswertung für das Jahr 2017 erfolgt im 
Juni 2018. 
 
Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen stehen erst seit dem 14.03.2015 in den 
sozialen Erhaltungsgebieten unter einem Genehmigungsvorbehalt. Ab diesem Zeitraum 
werden über eine halbjährliche Abfrage bei den Bezirken Angaben zur 
Genehmigungspraxis gesammelt und ausgewertet. Die letzte Stichtagserhebung erfolgte 
zum 30.06.2017. Im Zeitraum 14.03.2015 bis 30.06.2017 wurden insgesamt 324 Anträge 
für die Umwandlung von 7.462 Wohnungen gestellt. Zu beachten ist, dass sich die Anzahl 
der sozialen Erhaltungsgebiete stetig erhöht hat. Sie lag im März 2015 bei 21 und im Juni 
2017 bei 36 Gebieten. 
 
In den folgenden beiden Tabellen sind die Umwandlungen sowie die Anträge nach den 
angefragten Merkmalen dargestellt. 



 2 

Umwandlungen in Berlin im Zeitraum 2011-2016 

Anzahl Wohnungen 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Summe 

Mitte 670 688 1.534 1.252 2.264 2.074 8.482 

Friedrichshain-Kreuzberg 1.113 1.660 1.707 2.414 3.428 3.210 13.532 

Pankow 1.025 1.918 1.974 1.648 3.666 1.499 11.730 

Charlottenburg-Wilmersdorf 463 903 1.187 1.423 2.751 1.733 8.460 

Spandau 109 198 157 660 163 119 1.406 

Steglitz-Zehlendorf 359 483 683 543 569 698 3.335 

Tempelhof-Schöneberg 294 606 698 754 1.699 1.189 5.240 

Neukölln 131 318 529 1.090 1.225 1.448 4.741 

Treptow-Köpenick 82 139 318 1.115 732 695 3.081 

Marzahn-Hellersdorf 2 18 2 19 26 15 82 

Lichtenberg 115 191 263 124 511 105 1.309 

Reinickendorf 91 194 129 73 210 195 892 

Summe 4.454 7.316 9.181 11.115 17.244 12.980 62.290 

Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen IfS Berlin 

 

Genehmigungsverfahren zu Umwandlungen in sozialen Erhaltungsgebieten im Zeitraum 2015-2017 

(14.03.2015-30.06.2017) 

 Anzahl Anträge Anzahl beantragte Wohnungen 

2015 

ab 14.03. 

2016 2017 

bis 30.06. 

Summe 2015 

ab 14.03. 

2016 2017 

bis 30.06. 

Summe 

Mitte 0 15 14 29 0 410 401 811 

Friedrichshain-Kreuzberg 70 43 24 137 1.380 986 566 2.932 

Pankow 42 30 3 75 972 600 52 1.624 

Tempelhof-Schöneberg 10 14 4 28 165 317 55 537 

Neukölln 0 36 17 53 0 1.027 484 1.511 

Treptow-Köpenick 0 1 1 2 0 36 11 47 

Summe 122 139 63 324 2.517 3.376 1.569 7.462 

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2017) IfS Berlin 

 
Frage 2: 
 
Wie viele Umwandlungen und wie viele Anträge auf Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen gab es 
seit 3.3.2015 in Erhaltungsgebieten? Wie viele Anträge wurden auf welcher Grundlage abgelehnt (bitte 
aufschlüsseln nach Jahren, Bezirken/Erhaltungsgebieten und Bewilligungsgründen)? 
 

Antwort zu 2: 
 

Im Zeitraum II. Quartal 2015 bis Dezember 2016 gab es in den im Dezember 2016 
festgelegten 33 sozialen Erhaltungsgebieten 9.627 Umwandlungen. In der folgenden 
Tabelle sind die Umwandlungen in den Gebieten nach Quartalen zusammengefasst, um 
die Entwicklung des Umwandlungsgeschehens besser abzubilden. 
 
Im Ergebnis der Betrachtung des Zeitraums II. Quartal 2015 bis Dezember 2016 zeigt 
sich, dass sich in den 33 Gebieten das Umwandlungsgeschehen erheblich reduzierte. Von 
1.649 Umwandlungen im II. Quartal 2015 auf 735 Umwandlungen im IV. Quartal 2016 
bzw. um 55%. Deutlich wird in der Quartalsbetrachtung auch, dass es Vorzieheffekte vor 
Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung gab. So umfasste die Anzahl der 
Umwandlungen 2.318 Wohnungen im I. Quartal 2015. 
  



 3 

Umwandlungen in sozialen Erhaltungsgebieten
1 

im Zeitraum 2015-2016 nach Quartalen 

Anzahl Wohnungen 2015 2016 

I. II. III. IV. I. II. III. IV. 

Mitte - alle Gebiete 154 313 221 176 414 439 26 148 

 

Birkenstraße [2016] 56 35 63 117 128 46 0 56 

Leopoldplatz [2016] 41 37 10 0 42 0 0 40 

Oranienburger Vorstadt [2015]
2
 0 20 36 0 0 0 0 0 

Seestraße [2016] 0 70 0 57 64 47 0 52 

Sparrplatz [2016] 34 85 64 2 110 171 0 0 

Waldstraße [2016] 23 66 48 0 70 175 26 0 

Friedrichshain-Kreuzberg - alle Gebiete 557 580 686 448 562 341 370 127 

 

Bergmannstraße Nord [2015] 22 81 133 14 11 33 0 30 

Boxhagener Platz [2015] 67 33 49 94 49 117 63 59 

Chamissoplatz [2015] 42 0 0 23 0 0 33 0 

Graefestraße [2015] 70 122 71 109 70 104 18 0 

Hornstraße [2015] 28 101 0 32 77 0 0 0 

Luisenstadt [2015] 202 160 40 127 92 34 233 13 

Petersburger Straße [2015] 126 83 100 49 45 35 23 25 

Weberwiese [2016] 0 0 293 0 218 18 0 0 

Pankow - alle Gebiete 1.164 497 504 276 190 253 198 190 

 

Arnimplatz [2015] 80 117 90 79 0 0 45 34 

Bötzowstraße [2015] 130 0 34 35 0 49 0 0 

Falkplatz [2015] 28 42 56 49 40 22 0 0 

Helmholtzplatz [2015] 79 41 39 0 36 66 0 11 

Humannplatz [2015] 689 45 28 80 0 0 0 30 

Kollwitzplatz [2015] 92 46 43 0 94 0 37 49 

Ostseestraße/Grellstraße [2015] 0 42 66 0 0 0 40 24 

Pankow Zentrum [2015] 20 76 0 0 11 8 17 0 

Teutoburger Platz [2015] 46 24 73 33 9 53 32 21 

Winsstraße [2015] 0 64 75 0 0 55 27 21 

Tempelhof-Schöneberg - alle Gebiete 321 93 55 63 111 113 168 98 

 

Barbarossaplatz/Bay. Platz [2015] 275 74 37 0 54 55 59 10 

Bautzener Straße [2015] 0 0 0 35 57 0 26 0 

Kaiser-Wilhelm-Platz [2015]
3
 0 0 18 0 0 58 0 27 

Schöneberger Insel [2015] 46 19 0 28 0 0 83 61 

Neukölln - alle Gebiete 94 166 310 382 422 299 25 172 

 

Flughafenstraße/Donaustraße [2016] 24 40 28 44 123 91 0 49 

Körnerpark [2016] 0 0 58 70 0 15 25 0 

Reuterplatz [2016] 0 31 120 139 82 10 0 96 

Rixdorf [2016] 57 0 74 1 0 125 0 0 

Schillerpromenade [2016] 13 95 30 128 217 58 0 27 

Treptow-Köpenick – alle Gebiete 28 0 49 57 57 28 0 0 

 

Alt-Treptow [2016] 28 0 49 57 57 28 0 0 

Berlin - alle Gebiete 2.318 1.649 1.825 1.402 1.756 1.473 787 735 
1 
soziale Erhaltungsgebiete mit Jahr des Inkrafttretens des Genehmigungsvorbehalts; 

2
 Das soziale Erhaltungsgebiet Oranienburger 

Vorstadt wurde zum 25.05.2016 aufgehoben; 
3 
Das soziale Erhaltungsgebiet Kaiser-Wilhelm-Platz wurde zum 09.07.2016 erweitert. 

Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen IfS Berlin 

  



 4 

Im Zeitraum 14.03.2015 bis 30.06.2017 wurde die Umwandlung von 7.462 Wohnungen in 
den sozialen Erhaltungsgebieten beantragt. Genehmigt wurden in diesem Zeitraum die 
Umwandlung von 6.570 Wohnungen. Untersagt wurden die Umwandlungen von 622 
Wohnungen. Der Anteil der untersagten zu den beantragten Umwandlungen beträgt 8%. 
 
Die Betrachtung der Entwicklung der untersagten Umwandlungen nach Jahren zeigt einen 
deutlichen Rückgang. Im Zeitraum 14.03.2015 bis 31.12.2015 wurde die Umwandlung von 
478 Wohnungen untersagt. Im Jahr 2016 erfolgten Untersagungen nur noch für 144 
Wohnungen. Im Zeitraum 01.01.2017 bis 30.06.2017 erfolgte keine Untersagung, wobei 
sich zum Stichtag 30.06.2017 noch Anträge für 204 Wohnungen in Bearbeitung befanden. 
Diese Entwicklung kann darauf zurückgeführt werden, dass sich die Antragsteller in ihrer 
Begründung verstärkter auf die im § 172 Absatz 4 Baugesetzbuch (BauGB) aufgeführten 
sechs Tatbestände, für die ein Genehmigungsanspruch besteht, bezogen. Gab es in den 
Anträgen keine Angaben zur Begründung wurde i.d.R. die Umwandlung untersagt. 
 
Von den erfolgten Untersagungen für 622 Wohnungen im Zeitraum 14.03.2015 bis 
30.06.2017 gab es für 397 Wohnungen bzw. 64% keine Begründung im Antrag. Die 
Umwandlung von 175 Wohnungen bzw. 28% wurde untersagt, da die Begründung 
"Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch" (Satz 3 Nr. 4) nicht zutraf. Die Umwandlung 
von 33 Wohnungen bzw. 5% wurde untersagt, da die Begründung "wirtschaftliche 
Unzumutbarkeit" (Satz 2) nicht zutraf. Die Umwandlung von 17 Wohnungen bzw. 3% 
wurde untersagt, da die Begründung "Selbstverpflichtung des Eigentümers - Veräußerung 
nur an Mieter" (Satz 3 Nr. 6) nicht zutraf. 
  



 5 

Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten
1
 im Zeitraum 2015-2017 (14.03.2015-30.06.2017) 

Anzahl Wohnungen beantragt genehmigt untersagt 

Mitte - alle Gebiete 811 541 0 

 

Birkenstraße [2016] 205 145 0 

Leopoldplatz [2016] 47 0 0 

Oranienburger Vorstadt [2015]
2
 0 0 0 

Seestraße [2016] 201 148 0 

Sparrplatz [2016] 139 48 0 

Waldstraße [2016] 219 200 0 

Friedrichshain-Kreuzberg - alle Gebiete 2.932 2.518 414 

 

Bergmannstraße Nord [2015] 163 163 0 

Boxhagener Platz [2015] 550 528 22 

Chamissoplatz [2015] 271 206 65 

Graefestraße [2015] 464 384 80 

Hornstraße [2015] 115 96 19 

Luisenstadt [2015] 1.030 842 188 

Petersburger Straße [2015] 299 259 40 

Südliche Friedrichstadt [2017] 0 0 0 

Weberwiese [2016] 40 40 0 

Pankow - alle Gebiete 1.624 1.476 148 

 

Arnimplatz [2015] 210 179 31 

Bötzowstraße [2015] 90 90 0 

Falkplatz [2015] 73 48 25 

Helmholtzplatz [2015] 267 267 0 

Humannplatz [2015] 175 120 55 

Kollwitzplatz [2015] 200 200 0 

Ostseestraße/Grellstraße [2015] 107 107 0 

Pankow Zentrum [2015] 201 181 20 

Teutoburger Platz [2015] 196 185 11 

Winsstraße [2015] 105 99 6 

Tempelhof-Schöneberg - alle Gebiete 537 501 36 

 

Barbarossaplatz/Bay. Platz [2015] 163 141 22 

Bautzener Straße [2015] 98 98 0 

Kaiser-Wilhelm-Platz [2015]
3
 58 58 0 

Schöneberger Insel [2015] 218 204 14 

Neukölln - alle Gebiete 1.511 1.487 24 

 

Flughafenstraße/Donaustraße [2016] 301 301 0 

Körnerpark [2016] 144 144 0 

Reuterplatz [2016] 242 218 24 

Rixdorf [2016] 253 253 0 

Schillerpromenade [2016] 571 571 0 

Treptow-Köpenick - alle Gebiete 47 47 0 

 

Alt-Treptow [2016] 47 47 0 

Niederschöneweide [2017] 0 0 0 

Oberschöneweide [2017] 0 0 0 

Berlin - alle Gebiete 7.462 6.570 622 
1 
soziale Erhaltungsgebiete mit Jahr des Inkrafttretens des Genehmigungsvorbehalts; 

2
 Das soziale Erhaltungsgebiet Oranienburger 

Vorstadt wurde zum 25.05.2016 aufgehoben; 
3 
Das soziale Erhaltungsgebiet Kaiser-Wilhelm-Platz wurde zum 09.07.2016 erweitert. 

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2017) IfS Berlin 

  



 6 

Untersagte Umwandlungen nach Begründung (Antrag) in den sozialen Erhaltungsgebieten
1 

im Zeitraum 2015-2017 (14.03.2015-30.06.2017)  

Anzahl Wohnungen 

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Jahr 2015 (14.03.-31.12.2015) 

Mitte - alle Gebiete 0 0 0 0 0 0 0 

Friedrichshain-Kreuzberg - alle Gebiete 0 0 0 20 0 0 305 

 

Boxhagener Platz [2015] 0 0 0 0 0 0 22 

Chamissoplatz [2015] 0 0 0 0 0 0 32 

Graefestraße [2015] 0 0 0 0 0 0 80 

Hornstraße [2015] 0 0 0 0 0 0 19 

Luisenstadt [2015] 0 0 0 20 0 0 139 

Petersburger Straße [2015] 0 0 0 0 0 0 13 

Pankow - alle Gebiete 0 0 0 131 0 0 0 

 

Arnimplatz [2015] 0 0 0 31 0 0 0 

Falkplatz [2015] 0 0 0 25 0 0 0 

Humannplatz [2015] 0 0 0 55 0 0 0 

Pankow Zentrum [2015] 0 0 0 20 0 0 0 

Tempelhof-Schöneberg - alle Gebiete 0 0 0 0 0 0 22 

 
Barbarossaplatz/Bay. Platz [2015] 0 0 0 0 0 0 22 

Neukölln - alle Gebiete 0 0 0 0 0 0 0 

Treptow-Köpenick - alle Gebiete 0 0 0 0 0 0 0 

Berlin - alle Gebiete im Jahr 2015 0 0 0 151 0 0 327 

Jahr 2016 

Mitte - alle Gebiete 0 0 0 0 0 0 0 

Friedrichshain-Kreuzberg - alle Gebiete 33 0 0 0 0 0 56 

 

Chamissoplatz [2015] 33 0 0 0 0 0 0 

Luisenstadt [2015] 0 0 0 0 0 0 29 

Petersburger Straße [2015] 0 0 0 0 0 0 27 

Pankow - alle Gebiete 0 0 0 0 0 17 0 

 

Teutoburger Platz [2015] 0 0 0 0 0 11 0 

Winsstraße [2015] 0 0 0 0 0 6 0 

Tempelhof-Schöneberg - alle Gebiete 0 0 0 0 0 0 14 

 
Schöneberger Insel [2015] 0 0 0 0 0 0 14 

Neukölln - alle Gebiete 0 0 0 24 0 0 0 

 
Reuterplatz [2016] 0 0 0 24 0 0 0 

Treptow-Köpenick - alle Gebiete 0 0 0 0 0 0 0 

Berlin - alle Gebiete im Jahr 2016 33 0 0 24 0 17 70 

1 
soziale Erhaltungsgebiete mit Jahr des Inkrafttretens des Genehmigungsvorbehalts 

Datengrundlage: Bezirke (Stand: 30.06.2017) IfS Berlin 

  



 7 

Frage 3: 
 
Liegt dem Senat mittlerweile die amtliche Wohnungsbestandsfortschreibung für 2016 vor und falls ja, welche 
Aussagen können auf dieser Grundlage über die Entwicklung der Eigentumsquote in Berlin gemacht 
werden? 
 

Antwort zu 3: 
 

Nach Vorliegen der amtlichen Wohnungsbestandsfortschreibung liegt die Eigentumsquote 
gesamtstädtisch bei 25% im Jahr 2016. Gegenüber dem Jahr 2015 ist die Eigentumsquote 
um 1%-Punkt angestiegen. Die Eigentumsquote umfasst neben den von Eigentümern 
selbstgenutzten Wohnungen auch das vermietete Wohneigentum. Die Quote des 
selbstgenutzten Wohneigentums liegt in Berlin bei 15%. 
 
Frage 4: 
 
Wie bewertet der Senat die Formulierung in der "Arbeitshilfe" zur Umwandlungsverordnung von Dezember 
2015 an die Bezirksämter, nach der auch Personen als Mieter gelten, denen ein Vorkaufsrecht angeboten 
werden muss, die erst nach der Umwandlung in die Wohnung oder das Gebäude eingezogen sind (vergl. 
Arbeitshilfe Punkt 2.1.7.)? 
 

Antwort zu 4: 
 

Die Arbeitshilfe für die Berliner Bezirksämter zur Anwendung der 
Umwandlungsverordnung wurde von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und 
Umwelt unter Einbeziehung der Anwenderbezirke und einer externen rechtlichen Beratung 
erstellt. Die in der Arbeitshilfe dargestellte Rechtsauffassung, dass als Mieter im Sinne des 
§ 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB auch anzusehen ist, wer erst nach der Begründung von 
Wohneigentum in das Gebäude oder die Wohnung zog, hat sich nicht geändert. Eine neue 
Rechtsprechung zur Thematik gibt es - soweit ersichtlich - nicht. 
 
Frage 5: 
 
Sieht der Senat die Gefahr, dass hier ein echtes Mietverhältnis nicht vorliegt, sondern mit einem 
„Strohmann“ geschlossen wird zwecks Verkauf der betreffenden Wohnung und falls ja, hält der Senat es für 
möglich und geboten, die Arbeitshilfe an diesem Punkt nachzubessern? 
 

Antwort zu 5: 
 
Eine Umgehung des Gesetzeszwecks kann nicht ausgeschlossen werden. Alle 
Anwenderbezirke nutzen daher die Möglichkeit des § 172 Abs. 4 Satz 4 BauGB, den 
Verkauf einer auf Basis des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB umgewandelten Wohnung 
an Mieter unter Genehmigungsvorbehalt zu stellen. In diesem Rahmen wird die Stellung 
des Mieters bzw. des potentiellen Käufers von den Bezirken geprüft. Prüfpunkte -wie das 
Vorliegen eines Mietvertrags, die Zahlung einer Miete und die korrekte 
Meldebescheinigung - sind in der Arbeitshilfe angesprochen und je nach Sachlage zu 
erweitern. Eine Nachbesserung der Arbeitshilfe ist nicht erforderlich. 
 
Zugleich ist darauf hinzuweisen, dass der Verkauf an Mieter bisher keinen signifikanten 
Umfang hat. Im Zeitraum 14.03.2015 bis 30.06.2017 wurden nach Auskunft der Bezirke 15 
Wohnungen zum Verkauf an Mieter beantragt. Im gleichen Zeitraum wurde die 
Umwandlung von 5.849 Wohnungen auf Basis des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB 
genehmigt. Somit wurde bislang nur für einen Bruchteil (0,3%) dieser genehmigten 
Wohnungen ein Verkauf an Mieter innerhalb von sieben Jahren auch tatsächlich 
angestrebt. 
  



 8 

Frage 6: 
 
Plant der Senat, sich für eine Streichung oder Änderung des in §172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB definierten 
Ausnahmetatbestands (Selbstverpflichtung des Eigentümers bei Kauf des Mieters) auf Bundesebene 
einzusetzen, um Umwandlungen in sozialen Erhaltungsgebieten zu unterbinden bzw. nur an langjährige 
Mieter zu erlauben? 
 

Antwort zu Frage 6: 
 

Das Land Berlin brachte im Januar 2017 im Bundesrat den Antrag ein, den 
Ausnahmetatbestand des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB im Rahmen der BauGB-
Novelle 2017 ersatzlos zu streichen. Im Ausschuss für Städtebau, Wohnungswesen und 
Raumordnung des Bundesrates wurde dieser Vorschlag durch die Bundesländer 
mehrheitlich unterstützt. Im Plenum des Bundesrates am 10.02.2017 wurde die Aufnahme 
des Antrags in der Stellungnahme des Bundesrats zum Entwurf des Gesetzes zur 
Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen 
Zusammenlebens in der Stadt abgelehnt. 
 
Der Senat ist weiterhin bestrebt, bundesgesetzliche Regelungen für den sozialen 
Erhaltungsschutz wirksamer zu gestalten. Zugleich bedarf es bundespolitischer 
Mehrheiten und einer verstärkten Sensibilisierung für die Wohnungsmarktprobleme in den 
Metropolen. 
 
Frage 7: 
 
Wurden in Milieuschutzgebieten seit Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung Anträge auf Umwandlungen 
auf Basis der so genannten Genehmigungsfiktion (BauGB) genehmigt, da die kurze Bearbeitungszeit von 
einem Monat (Verlängerungsoption 3 Monate mit Mitteilungspflicht an den Eigentümer) nicht eingehalten 
werden konnte, und wenn ja, in wie vielen Fällen (bitte auflisten nach Anzahl, Bezirk und Jahr ab 2015)? 
 

Antwort zu 7: 
 

Nach Angabe der Bezirke ist in keinem Fall eine Genehmigungsfiktion für beantragte 
Umwandlungen eingetreten. 
 
Frage 8: 
 
Hält es der Senat für erforderlich, die Regelungen zu Entscheidungs- und Bearbeitungsfristen im BauGB zu 
ändern, um den Bezirksämtern mehr Zeit zur Prüfung und Bearbeitung der Anträge auf Umwandlung 
einzuräumen und auch, um der Vorrangbehandlung von Wohnungseigentümern im Antragsverfahren im 
Vergleich zu Antragstellern, die sich auf die Sozialgesetzgebung berufen, zu begegnen? Wenn ja, welchen 
Handlungsspielraum sieht der Senat? 
 

Antwort zu 8: 
 

Eine Änderung der Regelung wird als nicht erforderlich erachtet. Die Frist für die 
Bearbeitung von Anträgen auf die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum beträgt 
gemäß § 173 Abs. 1 Satz 1 in Verbindung mit § 22 Abs. 5 Satz 2 bis 5 BauGB einen 
Monat nach Eingang des vollständigen Antrags. Diese Frist kann dann verlängert werden, 
wenn die Prüfung des Antrags in dieser Zeit nicht abgeschlossen werden kann. In diesem 
Fall ist dem Antragsteller ein Zwischenbescheid zu erteilen, der die zeitliche Angabe zur 
Verlängerung enthalten muss. Eine Fristverlängerung ist höchstens um drei Monate 
zulässig, so dass der Antrag spätestens binnen vier Monaten ab Antragstellung zu 
bescheiden ist. 
  



 9 

Diese Fristenregelung wird als ausreichend erachtet. Zuständig für die Genehmigung ist 
das Stadtplanungsamt des Bezirks. Nach Auskunft der Bezirke gab es bisher in keinem 
Fall eine eingetretene Genehmigungsfikition (vgl. Antwort zu Frage 7). 
 
Sofern mit dem Hinweis auf Anträge mit Bezug zur Sozialgesetzgebung solche von 
Mieterinnen und Mietern gemeint sind, die die Überprüfung von Mieterhöhungen und/oder 
von Kündigungen aufgrund Eigenbedarf des Eigentümers wünschen, ist auf folgendes 
hinzuweisen: 
 
Kündigungen von Mietverhältnissen aufgrund von Eigenbedarf unterliegen den 
Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches. Daraus folgende Rechtsstreitigkeiten sind 
vor den Zivilgerichten zu verhandeln (vgl. insbes. §§ 573, 577a BGB). Die öffentliche 
Verwaltung hat hier keine originäre Zuständigkeit. Lediglich für Fälle, in denen sich der 
Vermieter auf § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 2 bis 6 BauGB bezieht, sind die Mieter gemäß § 173 
Abs. 3 BauGB vor der Entscheidung des Stadtplanungsamtes zu hören. Zudem werden 
Anfragen von Mieterseite durch Erläuterung der genannten Paragraphen beantwortet. 
Dasselbe gilt für Mieterhöhungen im Zusammenhang mit Modernisierungen in den 
sozialen Erhaltungsgebieten. Eine mögliche Kapazitätskonkurrenz kann nicht bestätigt 
werden, da es sich um ein Verfahren handelt, in welchem der Antragsteller den Bescheid 
erhält und die Mieter, Pächter und sonstigen Nutzungsberechtigten zu hören sind. Andere 
Mieterhöhungsankündigungen, die rein zivilrechtlich begründet sind, fallen nicht in die 
Zuständigkeit des Stadtplanungsamtes. 
 
Sofern mit der Frage auf Anträge wie Wohnberechtigungsscheine, Wohngeld oder 
ähnliche Zuschüsse Bezug genommen werden sollte, ist darauf hinzuweisen, dass 
aufgrund der Zuständigkeitsregelungen im Allgemeinen Zuständigkeitsgesetz (AZG) und 
dem Katalog zum AZG andere Ämter (Wohnungsamt, ggfls. Sozialamt) für die 
Bescheidung solcher Anträge zuständig sind. Daher besteht insoweit keine 
Kapazitätskonkurrenz von Anträgen der Wohnungseigentümer gegenüber Anträgen von 
Mieterinnen und Mietern. 
 
Frage 9: 
 
Hält es der Senat für sinnvoll, die Umwandlungsverordnung nicht nur auf soziale Erhaltungsgebiete zu 
beschränken, sondern generell auf „angespannte Wohnungsmärkte“ auszuweiten, was ganz Berlin wäre, 
und wenn ja, welche Handlungsoption hätte der Senat für eine Ausweitung des Anwendungsbereichs der 
Verordnung? 
 

Antwort zu 9: 
 

Diese Frage wird im Rahmen der Verbesserungen der Regelungsmöglichkeiten für den 
sozialen Erhaltungsschutz derzeit von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und 
Wohnen geprüft. Notwendig wäre nach derzeitigem Stand eine neu zu schaffende 
landesrechtliche Regelung.  
 
Zugleich ist zu berücksichtigen, dass die realisierte und geplante Erweiterung der Kulisse 
der sozialen Erhaltungsgebiete bereits auf die Schwerpunkträume für Umwandlungen in 
Berlin orientiert ist und insgesamt ein Rückgang des Umwandlungsgeschehens in Berlin 
seit dem Jahr 2015 festzustellen ist, der ggf. auch in den nächsten Jahren anhält (vgl. 
Antwort zu Frage 1). Zudem ist darauf zu verweisen, dass die Umwandlungsverordnung 
nur zeitlich begrenzt geeignet ist, Einfluss auf das Umwandlungsgeschehen und die 
Folgen für die Mieterinnen und Mietern zu nehmen.  
 



 10 

Unter Hinweis auf den offensiv von den Eigentümern genutzten Genehmigungsanspruch 
für Umwandlungen gemäß § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB gibt es lediglich eine zeitliche 
Streckung von Verwertungsprozessen für begründetes Wohneigentum, aber aufgrund 
bundesgesetzlicher Regelung keine konsequente Verhinderung. 
 

 
 
 

 
Berlin, den 17.10.17 
 
 
 
 
Scheel 
 
................................ 
Senatsverwaltung für 
Stadtentwicklung und Wohnen 
 
 


	S18-12370
	S18-12370