Die Antwort wurde namens der Bundesregierung mit Schreiben des Bundesministeriums für Verkehr und digitale Infrastruktur vom 17. Juli 2018 übermittelt. Die Drucksache enthält zusätzlich – in kleinerer Schrifttype – den Fragetext. Deutscher Bundestag Drucksache 19/3471 19. Wahlperiode 19.07.2018 Antwort der Bundesregierung auf die Kleine Anfrage der Abgeordneten Daniela Wagner, Christian Kühn (Tübingen), Matthias Gastel, weiterer Abgeordneter und der Fraktion BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN – Drucksache 19/3259 – Erbbaurecht im Bundeseisenbahnvermögen V o r b e m e r k u n g d e r F r a g e s t e l l e r Das Bundeseisenbahnvermögen (BEV) hat den gesetzlichen Auftrag, anerkannte Selbsthilfeeinrichtungen der ehemaligen Bundeseisenbahnen weiterzuführen . Hierbei handelt es sich überwiegend um Eisenbahnbaugenossenschaften . Diese Genossenschaften haben in Erbbaurecht die Grundstücke von dem BEV gepachtet. Aktuell befinden sich laut Antwort der Bundesregierung auf die Kleine Anfrage auf Bundestagsdrucksache 19/701 noch 3 056 Wohnungen im Besitz des BEVs. Hinzu kommen Wohnungen in Erbbaurecht auf Grundstücken des BEVs. Obwohl im Koalitionsvertrag zwischen CDU, CSU und SPD festgestellt wird, dass „der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum gerade in wachsenden Städten und Ballungsräumen […] weiterhin groß [ist]“, (Koalitionsvertrag zwischen CDU, CSU und SPD vom 7. Februar 2018, S. 109), werden ehemalige Erbbaugrundstücke zum Höchstgebot verkauft. Dies führt für viele Erbbaurechtsnehmer zu erheblichen Problemen, wie etwa im Fall der Baugenossenschaft München-West (www.sueddeutsche.de/muenchen/2.220/neuhausen-tausendegenossenschaftswohnungen -in-gefahr-1.4019058). Hinzu kommt, dass angesichts der durchaus beträchtlichen Höhe einiger Erbbauzinsen, wie beispielsweise 4,5 Prozent in Berlin, eine Verlängerung des Erbbaurechtes nicht attraktiv erscheint (www.tagesspiegel.de/wirtschaft/ immobilien/erbbaurecht-berlin-ist-noch-in-der-hochzinsphase/21220602.html). Auch besteht, im Gegensatz zu Grundstücken die von der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben verkauft werden, kein Erstzugriffsrecht für Kommunen, um sich Liegenschaften für den sozialen Wohnungsbau zu sichern. Es stellt sich die Frage, wie die Grundstücke des Bundeseisenbahnvermögens für Zwecke der Wohnraumversorgung gesichert werden können. Vorabfassung - w ird durch die lektorierte Version ersetzt. Drucksache 19/3471 – 2 – Deutscher Bundestag – 19. Wahlperiode 1. Welche Grundstücke des BEVs sind im Erbbaurecht an Eisenbahnergenossenschaften vergeben (bitte nach Bundesland, Name der Gemeinde, Postleitzahl , Name des Erbbaurechtsnehmers, Wohneinheiten und Nutzfläche auflisten )? Bayern Amberg 92224 Ansbach 91522 Aschaffenburg 63739 63741 Augsburg 86150 86156 86159 Fürth 90766 Gemünden 97737 Germering 82110 Hof 95030 95032 Ingolstadt 85051 85053 Kaufbeuren 87600 Kempten (Allg) 87435 Kirchseeon 85614 Lindau (B.) 88131 Vorabfassung - w ird durch die lektorierte Version ersetzt. Deutscher Bundestag – 19. Wahlperiode – 3 – Drucksache 19/3471 München 80336 80624 80634 80637 80639 80686 80689 80939 80992 81241 81249 81673 Neu-Ulm 89231 Nürnberg 90429 90441 90459 90471 90478 Passau 94032 Rosenheim 83022 Würzburg 97074 Hessen Darmstadt 64293 64295 Frankfurt 65934 Fuldatal 34233 Kassel 34127 34128 Vorabfassung - w ird durch die lektorierte Version ersetzt. Drucksache 19/3471 – 4 – Deutscher Bundestag – 19. Wahlperiode Limburg 65549 Wiesbaden 65189 Nordrhein-Westfalen Düsseldorf 40223 40229 40233 40472 40591 40599 40627 Erndtebrück 57339 Finnentrop 57413 Fröndenberg 58730 Gevelsberg 58285 Hagen 58089 58093 58095 58097 58099 58135 Kreuztal 57223 Lennestadt 57368 Neubeckum 59269 Paderborn 33098 33102 Vorabfassung - w ird durch die lektorierte Version ersetzt. Deutscher Bundestag – 19. Wahlperiode – 5 – Drucksache 19/3471 Plettenberg 58840 Schwerte 58239 Siegen 57072 57074 57076 57080 Wetter 58300 Witten 58452 58455 Wuppertal 42117 42119 42219 42277 42279 42285 42289 42327 Rheinland-Pfalz Kaiserslautern 67663 Mainz 55122 Saarland Saarbrücken 66113 Erkenntnisse zur Zahl der Wohneinheiten und der Nutzfläche liegen der Bundesregierung nicht vor. Aus Gründen des Datenschutzes können keine weiteren Angaben gemacht werden. Vorabfassung - w ird durch die lektorierte Version ersetzt. Drucksache 19/3471 – 6 – Deutscher Bundestag – 19. Wahlperiode 2. Welche Grundstücke des BEVs sind im Erbbaurecht an andere Erbbaurechtsnehmer vergeben (bitte nach Bundesland, Gemeinde, Postleitzahl, Name des Erbbaurechtsnehmers, Wohneinheiten und Nutzfläche auflisten)? Baden-Württemberg Bruchsal 76646 Bayern Bad Tölz 83646 Bamberg 96052 Bayrischzell 83735 Ellhofen 88171 Lindau (B.) 88131 München 80639 81241 81371 84494 Neusäß 86356 Nürnberg 90453 90471 Regensburg 93051 93053 Weiden 92637 Weiden i.d.OPf. 92637 Würzburg 97084 Vorabfassung - w ird durch die lektorierte Version ersetzt. Deutscher Bundestag – 19. Wahlperiode – 7 – Drucksache 19/3471 Berlin Berlin 10557 12051 12059 12103 12167 12277 13353 13407 13559 13581 13583 13591 Bremen Bremen 28717 Hessen Bad Homburg 61352 Niedersachsen Braunschweig 38126 Goslar 38640 Hildesheim 31134 Northeim 37154 Obernjesa 37124 Seesen 38723 Soltau 29614 Wolfenbüttel 38304 Vorabfassung - w ird durch die lektorierte Version ersetzt. Drucksache 19/3471 – 8 – Deutscher Bundestag – 19. Wahlperiode Nordrhein-Westfalen Bocholt 46397 Bottrop 46242 Dinslaken 46535 46537 Dortmund 44135 44137 Essen 45130 45138 Hattingen 45525 Mülheim 45478 Neubeckum 59269 Oberhausen 46045 46047 46049 46117 46119 46145 46149 Oelde 59302 Paderborn 33102 Recklinghausen 45659 Wesel 46483 Witten 58452 Vorabfassung - w ird durch die lektorierte Version ersetzt. Deutscher Bundestag – 19. Wahlperiode – 9 – Drucksache 19/3471 Wuppertal 42389 Rheinland-Pfalz Limburgerhof 67117 Sachsen Bobritzsch 9627 Erkenntnisse zur Zahl der Wohneinheiten und der Nutzfläche liegen der Bundesregierung nicht vor. Aus Gründen des Datenschutzes können keine weiteren Angaben gemacht werden. 3. Wie hoch ist der Erbbauzins für die Grundstücke des BEVs, die im Erbbaurecht an Eisenbahnergenossenschaften vergeben sind (bitte in Prozent vom Verkehrswert angeben und nach Bundesland, Name der Gemeinde, Postleitzahl , Name des Erbbaurechtsnehmers auflisten)? Das BEV lässt den Verkehrswert von Grundstücken nur dann gutachterlich ermitteln , wenn ein Verkauf des Grundstücks ansteht. Aussagen zum Prozentsatz des Erbbauzinses am Verkehrswert sind daher nicht möglich. 4. Welche Erbbaurechtsnehmer sind wann von einem Auslaufen des Erbbaurechts betroffen? Zu Daten privater Dritter gibt die Bundesregierung aus Datenschutzgründen keine Auskunft. Die Einsicht in Grundbuchdaten ist bei den Grundbuchämtern bei berechtigtem Interesse möglich. 5. Wie viele Eisenbahnergenossenschaften haben von einer Verlängerung des Erbbaurechts Gebrauch gemacht (bitte nach Bundesland, Gemeinde, Postleitzahl , Wohneinheiten und Nutzfläche auflisten)? Entsprechende Statistiken sind für die Aufgabenerledigung des BEV nicht notwendig und werden daher nicht erstellt. 6. Wie viele Wohnungsgenossenschaften haben von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, vor dem Auslaufen der Erbbaurechte die Grundstücke exklusiv zu erwerben (bitte nach Bundesland, Gemeinde, Postleitzahl, Wohneinheiten und Nutzfläche auflisten)? Entsprechende Statistiken sind für die Aufgabenerledigung des BEV nicht notwendig und werden daher nicht erstellt. 7. Wie viele Grundstücke des BEVs sind an nichtgenossenschaftliche Unternehmen verkauft worden (bitte nach Bundesland, Gemeinde, Postleitzahl, Unternehmen, Wohneinheiten und Nutzfläche auflisten)? Entsprechende Statistiken sind für die Aufgabenerledigung des BEV nicht notwendig und werden daher nicht erstellt. Vorabfassung - w ird durch die lektorierte Version ersetzt. Drucksache 19/3471 – 10 – Deutscher Bundestag – 19. Wahlperiode 8. Mit welcher Begründung entfällt die Erstzugriffsoption für die Erbbaurechtsnehmer , wenn die Restlaufzeit weniger als 60 Monate beträgt? Bei Erbbaugrundstücken, bei denen die Restlaufzeiten mehr als 60 Monate betragen , ist der potenzielle Interessenkreis beschränkt, so dass auf eine Veräußerung verzichtet wird. 9. Inwiefern werden alle Erbbaurechtsnehmer rechtzeitig vor Eintreten der Frist über die in Frage 8 genannte 60-Monats-Frist informiert, und wenn nein, warum nicht? Den Erbbaurechtsnehmern ist bekannt, wann die Erbbaurechte auslaufen und wie lange die Restlaufzeiten betragen. Darüber hinaus weist das BEV im Rahmen des regelmäßigen Kontakts die Erbbaurechtsnehmer auf Restlaufzeiten hin. 10. In welchen Fällen wurde zur Kaufpreisermittlung die Immobilienwertermittlungsverordnung oder das sogenannte BEV/GdW-Modell (GdW = Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V.) angewendet (bitte nach Bundesland, Name der Gemeinde, Postleitzahl, Name des Erbbaurechtsnehmers, Wohneinheiten, Nutzfläche und Art der Kaufpreisermittlung auflisten)? In der Mehrheit der Fälle erfolgt bei Verkäufen an anerkannte Sozialeinrichtungen die Bewertung nach dem GdW-Modell. Entsprechende Statistiken sind für die Aufgabenerledigung des BEV nicht notwendig und werden daher nicht erstellt . 11. Wie wirkt sich die Anzahl der wohnungsfürsorgeberechtigten Mieterinnen und Mieter konkret preismindernd aus, und wenn nein, warum nicht? 12. In welcher Höhe wirkt sich die Zahl der wohnungsfürsorgeberechtigten Mieterinnen und Mieter kaufpreismindernd aus, gibt es einen festen Betrag pro Mieterin und Mieter, und warum, wenn nein, warum nicht? Die Fragen 11 und 12 werden aufgrund ihres Sachzusammenhangs gemeinsam beantwortet. Über die Restlaufzeit des Erbbaurechts werden die Bodenwerte diskontiert und die Barwerte der Erbbaurechte mit dem vom Statistischen Bundesamt herausgegebenen Zinssatz WU0004 berechnet. Diesem Zinssatz wird nach dem GdW-Modell ein Zuschlag hinzugerechnet. Dieser richtet sich nach der Anzahl der Wohneinheiten und dem Anteil der Wohnungsfürsorgeberechtigten je Erbbaurechtsvertrag . Bei 100 Prozent Anteil Wohnungsfürsorgeberechtigter Mieterinnen und Mieter beträgt dieser Zuschlag bei: • 1 bis 6 Wohnungen 2 Prozentpunkte, • 7 bis 12 Wohnungen 3 Prozentpunkte, • Ab 13 Wohnungen 4 Prozentpunkte. Übersteigt die Summe von WU0004 und dem Zuschlag 5,5 Prozent, wird der Abzinsungssatz auf 5,5 Prozent gekappt. Daher sinkt dieser Zuschlag proportional zur Zahl der Wohnungsfürsorge–berechtigten. Vorabfassung - w ird durch die lektorierte Version ersetzt. Deutscher Bundestag – 19. Wahlperiode – 11 – Drucksache 19/3471 13. In wie vielen Fällen und in welcher Höhe kam es bei einem Verkauf zu einer Minderung des Kaufpreises (bitte nach Bundesland, Name der Gemeinde, Postleitzahl auflisten), und warum? Entsprechende Statistiken sind für die Aufgabenerledigung des BEV nicht notwendig und werden daher nicht erstellt. 14. In wie vielen Fällen kam es bei einem Verkauf zu einem Verkauf nach Bieterverfahren , und warum? Entsprechende Statistiken sind für die Aufgabenerledigung des BEV nicht notwendig und werden daher nicht erstellt. 15. Welche Formen der Wertermittlung werden bei Verkäufen angewendet, und warum? Bei Verkäufen wird eine Wertermittlung nach Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vorgenommen. Lediglich beim Verkauf von Erbbaugrundstücken an betriebliche Sozialeinrichtungen (Eisenbahnerbaugenossenschaften) ist eine Bewertung des Erbbaugrundstückes nach dem GdW-Modell möglich. Die betriebliche Sozialeinrichtung hat aber in diesen Fällen die Wahl zwischen den Bewertungsmodellen. 16. Inwieweit werden die Ergebnisse der Bewertung inklusive der berücksichtigten Parametern den Genossenschaften offen dargelegt? Bei Bewertungen nach dem BEV/GdW-Modell ist den Eisenbahnerbaugenossenschaften lediglich der gutachterlich zu ermittelnde angepasste Bodenrichtwert nicht bekannt. Dieser wird ihnen daher mitgeteilt. Die Gutachten selbst werden den Erwerbern nicht ausgehändigt. 17. Inwieweit ergeben sich Auswirkungen auf den Wert, wenn das Gebäude innerhalb eines Gebiets mit Erhaltungssatzung liegt? Entsprechende Auswirkungen ergeben sich im Rahmen des gutachterlich zu ermittelnden Bodenwerts. Dieser wird sowohl bei einer Ermittlung nach dem GdW- Modell als auch der ImmoWertV berücksichtigt. 18. Inwieweit gibt es in der Bundesregierung Überlegungen, das Modell der Verbilligten Abgabe und des Erstzugriffs für Kommunen, das bei der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben angewendet wird, auf das Bundeseisenbahnvermögen auszuweiten, und wenn nein, warum nicht? 19. Wie bewertet es die Bundesregierung, ein Verkaufsmoratorium für Liegenschaften des Bundeseisenbahnvermögens einzuführen, bis das Modell der verbilligten Abgabe auf das BEV übertragen worden ist? Die Fragen 18 und 19 werden aufgrund ihres Sachzusammenhangs gemeinsam beantwortet. Mit dem GdW/BEV-Modell besteht für den Bereich des BEV ein ausreichendes und bewährtes Angebot. Das Modell berücksichtigt insbesondere die Stellung des BEV als Sondervermögen des Bundes mit einem eigenständigen und gesetzlich abschließend geregelten Aufgabenkreis (§ 3 Absatz 2 des Bundeseisenbahnneugliederungsgesetzes ). Das Modell hat sich auch in Hochpreislagen wie München Vorabfassung - w ird durch die lektorierte Version ersetzt. Drucksache 19/3471 – 12 – Deutscher Bundestag – 19. Wahlperiode und Frankfurt am Main bewährt, sodass eine Ausweitung der für die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben bestehenden Regelungen zur verbilligten Abgabe an Kommunen sowie die Erstzugriffsoption nicht notwendig ist. 20. Inwieweit bestehen Potentiale von Ergänzungsbauten bei den Erbbaurechtsnehmern oder wie schätzt die Bundesregierung diese ein, und wenn nein, warum nicht? Die Zulässigkeit von Ergänzungsbauten ist im Einzelfall anhand des jeweils geltenden Bauplanungs- und ordnungsrechts durch die zuständigen Behörden zu prüfen . Vorabfassung - w ird durch die lektorierte Version ersetzt. Satz: Satzweiss.com Print, Web, Software GmbH, Mainzer Straße 116, 66121 Saarbrücken, www.satzweiss.com Druck: Printsystem GmbH, Schafwäsche 1-3, 71296 Heimsheim, www.printsystem.de Vertrieb: Bundesanzeiger Verlag GmbH, Postfach 10 05 34, 50445 Köln, Telefon (02 21) 97 66 83 40, Fax (02 21) 97 66 83 44, www.betrifft-gesetze.de ISSN 0722-8333