BÜRGERSCHAFT DER FREIEN UND HANSESTADT HAMBURG Drucksache 21/11921 21. Wahlperiode 13.02.18 Schriftliche Kleine Anfrage des Abgeordneten Jörg Hamann (CDU) vom 06.02.18 und Antwort des Senats Betr.: Aktuelle Änderungen der Wohnlagen – Freud und Leid für Vermieter und Mieter Der Hamburger Mietenspiegel dient als Befriedungsinstrument zwischen Vermietern und Mietern und soll durch vergleichbare Kriterien entsprechende Spannen für Mieterhöhungen ausweisen. Abwertungen von Lagen (zum Beispiel St. Georgs Kirchhoff) können zu starken Veränderungen im Mietenspiegel führen. Das kann bei ein und derselben Wohnung einen Preisunterschied von rund 3 Euro je Quadratmeter und Monat ausmachen. Auskunft und Erläuterungen hierzu findet man auch im Hamburger Mietenspiegel : „Mit den zwei in der Tabelle ausgewiesenen Wohnlagenkategorien »normal« und »gut« wird der überwiegende Eindruck des näheren Wohnumfeldes , d.h. dessen typische Merkmale, beschrieben. Dabei ist zu beachten, dass die Wohnlage innerhalb eines Wohnviertels, einer Straße, aber auch von einer Straßenseite zur anderen wechseln kann. Die allgemeine Attraktivität von Gebieten kann unterschiedlich zu bewerten sein. Unterschiedliche Wohnlagequalitäten, z.B. bei Eckbebauungen, können durch Zu- oder Abschläge ausreichend berücksichtigt werden“. Vor diesem Hintergrund frage ich den Senat: Mit der Erstellung des Hamburger Wohnlagenverzeichnisses 2017 wurden eine Überprüfung und Erweiterung des Indikatorensets, das der Wohnlagenbewertung zugrunde liegt, eine Aktualisierung der Datenbasis sowie eine komplette Neuberechnung der Wohnlage für alle 23.163 Straßenabschnitte in Hamburg vorgenommen. Damit erfolgte erstmals seit 1995 eine flächendeckende Aktualisierung aller Hamburger Straßenabschnitte. Zudem wurden deutlich mehr kleinräumige Daten verwendet. Das betrifft insbesondere die Erfassung des Lärms. Dadurch haben sich im Vergleich zu den Vorjahren bei rund 10 Prozent des Wohnlagenbestandes Veränderungen bei der Einstufung der Wohnlage ergeben. Erstmals wurde zum Wohnlagenverzeichnis 2017 außerdem jeder Blockseite ein konkreter Wohnlagenkennwert auf einer Skala von −37,666 bis +26,087 zugeordnet. Dadurch werden Unterschiede innerhalb der beiden Wohnlagenkategorien aufgezeigt und ergänzende Informationen für eine Preisbildung geliefert. Der Grenzwert zwischen „normal“ und „gut“ liegt bei −0,575. Im Fall der Änderung einer Wohnlage, deren Einstufung nah am Grenzwert liegt, wird – abhängig von den übrigen Merkmalen – gegebenenfalls nicht der Mittelwert zugrunde zu legen sein, sondern ein Wert im unteren oder oberen Bereich der Spanne, sodass es im Einzelfall trotz der Umstufung nicht zu großen Veränderungen in der Miethöhe kommt. Zu den Möglichkeiten, örtlich enger begrenzten Lagekriterien, die in der allgemeinen Wohnlageneinstufung unberücksichtigt geblieben sind, Rechnung zu tragen, siehe Drucksache 21/11921 Bürgerschaft der Freien und Hansestadt Hamburg – 21. Wahlperiode 2 http://www.hamburg.de/contentblob/10014620/239cfa17a7b858c9ad5dd30d6977f530/ data/d-mietenspiegel-broschuere-2017.pdf. Dies vorausgeschickt, beantwortet der Senat die Fragen wie folgt: 1. In welchem Gremium wird über die Lagen für den Mietenspiegel entschieden ? Wer sitzt in dem Gremium und wie oft und wann hat es vor Erstellung des aktuellen Mietenspiegels getagt? Es gibt kein Gremium, das über die konkreten Lageeinstufungen entscheidet. Die flächendeckende Neuberechnung der Wohnlagen einschließlich der Aktualisierung der Datenbasis sowie der Anpassung des Indikatorensets und der Berechnungsformel ist als Vorbereitungshandlung für die Erstellung des Mietenspiegels 2017 in mehreren Sitzungen im Arbeitskreis Mietenspiegel ausführlich fachlich beraten worden . Die Wohnlagenberechnungen im Einzelnen wurden vom Institut Analyse & Konzepte Beratungsgesellschaft für Wohnen, Immobilien, Stadtentwicklung mbH anhand der angepassten Methodik vorgenommen und waren nicht Gegenstand im Arbeitskreis Mietenspiegel. Dem Arbeitskreis gehören Vertreter der wohnungswirtschaftlichen Verbände, der Mietervereine und der Gerichte an. Durch die konsensorientierte Zusammenarbeit im Arbeitskreis Mietenspiegel genießt der Mietenspiegel breite Akzeptanz bei allen Marktteilnehmern. 2. In welchen Straßen ist es warum zur Verschlechterung der bisherigen Einschätzung gekommen und in welchen Straßen aus welchen Gründen zur Verbesserung der Lage? Bitte einzeln auflisten und Begründung jeweils für die einzelnen Straße darstellen. Zu den Umbewertungen siehe: http://www.hamburg.de/contentblob/10385594/eb392e00e38bfcd87229f0dcdd88d40f/ data/d-um-und-erstbewertung-der-wohnlage.pdf. Aggregierte Daten zu den Begründungen der Umstufungen liegen der zuständigen Fachbehörde bislang nicht vor. Das entsprechende Programm, über das für die zuständige Fachbehörde einsehbar ist, wie die einzelnen Indikatoren die Einstufung des jeweiligen Straßenabschnitts beeinflusst haben, wird zurzeit vom beauftragten Institut entwickelt. Im Übrigen siehe Vorbemerkung. 3. Gibt es eine Beschwerdelage zur Lageveränderung der Straßen? Wenn ja, für welche Straßen und mit welcher Begründung? Nach jeder Mietenspiegelveröffentlichung erreichen die zuständige Fachbehörde Eingaben von Mieterinnen und Mietern sowie Vermieterinnen und Vermietern betreffend die Einstufung ihrer Wohnlage. Eine Statistik wird hierzu nicht geführt. Nach manueller Sichtung der Einzelakten liegen der zuständigen Behörde zum Wohnlagenverzeichnis 2017 Beschwerden zur Umstufung nachfolgend aufgeführter Straßen vor.1 Bei 31 Straßenabschnitten von insgesamt rund 23.000 gibt es aktuell Beschwerden. Aus Gründen des Datenschutzes ist auf die Nennung einzelner Hausnummern verzichtet worden. Straße Veränderung Begründung der Beschwerde Bergkoppelweg bisher gut, jetzt normal Keine Veränderung der Lage im Vergleich zu 2015 Bogenstraße bisher normal, jetzt gut Keine Veränderung der Lage im Vergleich zu 2015 Foßholt bisher gut, jetzt normal Keine Begründung für Beschwerde , Bitte um Information 1 Mehrfachbezüge sind möglich. Stand der Auswertung: 8.2.2018. Bürgerschaft der Freien und Hansestadt Hamburg – 21. Wahlperiode Drucksache 21/11921 3 Straße Veränderung Begründung der Beschwerde Foßholt bisher gut, jetzt normal Keine Begründung für Beschwerde , Bitte um Information Heidewinkel bisher normal, jetzt gut Starke Verkehrsbelastung, stark verdichtete Bebauung, keine Parkplätze Jüthornstraße bisher gut, jetzt normal Keine Veränderung der Lage im Vergleich zu 2015 Kritenbarg bisher gut, jetzt normal Keine Veränderung der Lage im Vergleich zu 2015 Lattenkampstieg bisher gut, jetzt normal Vergleichbar mit Nachbargebäuden , die als „gut“ eingestuft sind Lehmweg bisher normal, jetzt gut Stark zugenommene Verkehrsbelastung , keine Parkplätze , starke Lärmbelastung durch viel Gastronomie Maria-Louisen-Stieg bisher normal, jetzt gut Starke Verkehrs-, Lärm- und Schadstoffbelastung, verdichtete Bebauung, wenig Grün Neubertstraße bisher gut, jetzt normal Keine Veränderung der Lage im Vergleich zu 2015 Plaggenhieb bisher gut, jetzt normal Keine Begründung für Beschwerde , Bitte um Information Plaggenhieb bisher gut, jetzt normal Keine Begründung für Beschwerde , Bitte um Information Robert-Koch-Stieg bisher gut, jetzt normal Keine Veränderung der Lage im Vergleich zu 2015, vergleichbar mit Nachbargebäuden , die als „normal “ eingestuft sind Rönneburger Stieg bisher gut, jetzt normal Keine Begründung für Beschwerde , Bitte um Information Rönneburger Stieg bisher gut, jetzt normal Keine Begründung für Beschwerde , Bitte um Information Schlankreye bisher normal, jetzt gut Keine Veränderung der Lage im Vergleich zu 2015 Struckholt bisher gut, jetzt normal Keine Veränderung der Lage im Vergleich zu 2015 Sonnenredder bisher gut, jetzt normal Keine Begründung für Beschwerde , Bitte um Information Stadtbahnstraße bisher normal, jetzt gut Keine Veränderung der Lage im Vergleich zu 2015 Uferstraße bisher gut, jetzt normal Lage direkt am Eilbekkanal, keine Veränderung der Lage im Vergleich zu 2015 Veltheimstraße bisher normal, jetzt gut Keine Begründung für Beschwerde , Bitte um Information