BÜRGERSCHAFT DER FREIEN UND HANSESTADT HAMBURG Drucksache 21/12949 21. Wahlperiode 15.05.18 Schriftliche Kleine Anfrage des Abgeordneten Jörg Hamann (CDU) vom 07.05.18 und Antwort des Senats Betr.: Luxusmodernisierung – Wo gibt’s die denn? Der Senat behauptet, mit Sozialen Erhaltungsverordnungen gegen angebliche Luxusmodernisierungen präventiv vorzugehen. Die Berliner Mieter Gemeinschaft e.V. nennt den Begriff der „Luxusmodernisierung“ einen „ideologischen Begriff“ (https://www.bmgev.de). Seit 2011 wird dieses Instrument durch den Senat verstärkt eingesetzt. Die bislang umfassendste Verordnung wird die Stadtteile Hoheluft-West, Eimsbüttel und den südlichen Teil Stellingens erfassen, mithin gut 36.000 Wohnungen. Durch den Genehmigungsvorbehalt für Modernisierung will die Stadt ihren Einfluss auf die Maßnahmen stärken, die Eigentümer unternehmen, um mittelbar regulierend auf die Höhe der Mietsteigerungen Einfluss nehmen zu können. Inwieweit die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen den Mietern auferlegt werden können, regelt das BGB in den §§ 555a fortfolgende. Modernisierungsmaßnahmen müssen zur Energieeinsparung oder Erhöhung des Gebrauchswertes führen. Durch § 555b BGB werden die Modernisierungsmaßnahmen abschließend definiert. Unter Bezugnahme auf dieses Regelungsregime regelt § 559 Absatz 1 BGB, dass der Vermieter die Miete aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen höchstens um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen kann. Absatz 4 schützt sodann den Mieter in dem Sinne, dass eine Mieterhöhung ausgeschlossen ist, soweit sie für den Mieter eine Härte bedeuten würde. Damit verhindert der Absatz 4, dass es zu sozialen Härten kommt. Das Recht der Modernisierungsmaßnahmen wird durch die Rechtsprechung konsequent umgesetzt. Dass auch die Kosten sogenannter Luxusmodernisierungen auf den Mieter übergewälzt werden können, ist nicht kodifiziert und wird auch nicht durch die Rechtsprechung toleriert. Vor diesem Hintergrund frage ich den Senat: Ziel der Sozialen Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Absatz 1 Satz Nummer 2 Baugesetzbuch (BauGB) ist es, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen zu erhalten. Mit Inkrafttreten einer Sozialen Erhaltungsverordnung stehen in dem betreffenden Quartier bauliche Maßnahmen (der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen) unter Genehmigungsvorbehalt. Die Genehmigung darf versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll und die geplanten Maßnahmen diesem Ziel zuwiderlaufen würden. Einer Sozialen Erhaltungsverordnung kann mittelbar eine stabilisierende Wirkung auch in Hinsicht auf die Mietenentwicklung zugeschrieben werden, sie stellt jedoch keinen Schutz des einzelnen Mieters wie im sozialen Mietrecht gemäß §§ 555a ff Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) bei Modernisierungsmaßnahmen dar. Drucksache 21/12949 Bürgerschaft der Freien und Hansestadt Hamburg – 21. Wahlperiode 2 Der Begriff „Luxusmodernisierung“ ist weder allgemeingültig noch einschlägig definiert . Er hat jedoch seine Berechtigung als eine allgemeine Beschreibung hochwertiger Modernisierungsmaßnahmen, die geeignet sind, die Beschaffenheit einer Wohnung deutlich über den üblichen Standard in einem Gebiet hinauszuheben. Der Standard in Gebieten mit Sozialer Erhaltungsverordnung wird in Hamburg für die einzelnen Gebiete im Rahmen der Repräsentativerhebungen festgestellt und dient als Grundlage für den Vollzug. Bestimmender Maßstab ist der innerhalb eines Gebietes mit Sozialer Erhaltungsverordnung prägende Standard einer durchschnittlichen Wohnung. Dabei wird der Einzelfall bewertet und die zeitgemäße Ausstattung zugrunde gelegt, die bei mindestens zwei Drittel der Wohnungen im Gebiet anzutreffen ist. Als „Luxusmodernisierungen“ sind in diesem Zusammenhang nicht alle, sondern nur die in ganz besonderer Weise über den gebietstypischen Standard hinausgehenden Modernisierungsvorhaben zu verstehen. Es handelt sich nicht um eigenständig genehmigungspflichtige Vorhaben. Daher sind fallbezogene Quantifizierungen nicht möglich. Auch das kodifizierte Mietrecht des BGB kennt den Begriff der „Luxusmodernisierung“ nicht. Allerdings verwenden Rechtsprechung und Literatur diesen Begriff, um bestimmte Maßnahmen von den Modernisierungsmaßnahmen abzugrenzen, die von § 555b BGB und § 559 BGB erfasst sind und damit grundsätzlich zu einer Mieterhöhung führen können. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) ist der Vermieter nicht darauf beschränkt, eine Wohnung mittels einer Modernisierung nur auf den durchschnittlichen Standard des gegenwärtigen Wohnmarktes anzuheben . Er darf die Attraktivität seiner Wohnung auch durch eine überdurchschnittliche Ausstattung erhöhen. Die Grenze des für den Mieter Zumutbaren stellen „Luxusmodernisierungen “ dar: Vor besonders aufwändigen Maßnahmen, die zu unzumutbaren Mieten führen können, soll der Mieter geschützt werden (BGH, Urteil vom 20.07.2005, Az. VIII ZR 253/04, NJW 2005, 2995). Der BGH hat keine Abgrenzung der „Luxusmodernisierung “ zur noch zulässigen Modernisierung gehobenen Standards vorgenommen . In der Literatur wird unter einer Luxusmodernisierung ein nach durchgeführter Modernisierung erreichter Ausstattungsstandard verstanden, der so hochwertig ist und damit zu so hohen Mieten führt, dass er regelmäßig nur von einem kleinen vermögenden Interessentenkreis nachgefragt wird (Eisenschmidt, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht , 13. Aufl. 2017, § 555b, Rn. 79). Diese „Luxusmodernisierungen“ nach dem Verständnis der Rechtsprechung und Literatur ermächtigen nicht nach § 559 BGB zur Mieterhöhung. Keine „Luxusmodernisierungen“ in diesem Sinne stellen Modernisierungsmaßnahmen dar, für welche der Vermieter lediglich eine luxuriöse Ausstattung gewählt hat. Sofern zum Beispiel der Einbau eines Wasserhahns mithin eine Modernisierungs- und keine Erhaltungsmaßnahme im Einzelfall darstellen sollte, wäre eine „goldene“ Ausführung mithin keine „Luxusmodernisierung“. Allerdings ist hier im Rahmen der Berechnung der Mieterhöhung nach § 559 BGB zu beachten, dass nur die aufgewendeten, das heißt notwendigen Kosten zu berücksichtigen sind. Wählt der Vermieter eine luxuriöse Ausstattung, so kann ein unwirtschaftlicher oder unnötiger Aufwand nicht in Ansatz gebracht werden. Da das private Mietrecht nicht in den Zuständigkeitsbereich der Bezirksämter fällt und es keine gesetzlich normierte Meldepflicht besteht, liegen keine entsprechenden Daten vor. Dies vorausgeschickt, beantwortet der Senat die Fragen wie folgt: 1. Was versteht der Senat beziehungsweise die zuständige Behörde begrifflich unter „Luxusmodernisierung“? 2. Wie kommt der Senat beziehungsweise die zuständige Behörde zu der Einschätzung, dass Luxusmodernisierungen durch den Mieter zu tragen sind? Bürgerschaft der Freien und Hansestadt Hamburg – 21. Wahlperiode Drucksache 21/12949 3 3. Bitte unter Berücksichtigung der obigen Darstellung des Rechts und der Rechtsprechung den Rechtsgrundlagen für diese Einschätzung und Erwägungen darlegen. 4. Wo liegt bei einer Luxusmodernisierung mit „goldenen Wasserhähnen“ (beliebtes Beispiel) die Erhöhung des Gebrauchswertes für den Mieter? Müssten Mieter in Billstedt, Steilshoop oder Osdorf dafür eine Modernisierungs -Mieterhöhung zahlen? Siehe Vorbemerkung. 5. Wie viele Fälle von Luxusmodernisierungen sind dem Senat bekannt? a. Bitte nach Bezirken und betroffenen Wohnungen jahresweise seit 2015 aufschlüsseln. b. Woher stammt das Erkenntnismaterial? Entfällt. 6. Wie viele Mietverhältnisse wurden aufgrund von Luxusmodernisierungen und sich daraus ergebender zu hoher Mieten durch die Mieter gekündigt ? Bitte nach Jahren und Bezirken aufschlüsseln. Siehe Vorbemerkung.