BÜRGERSCHAFT DER FREIEN UND HANSESTADT HAMBURG Drucksache 21/16861 21. Wahlperiode 18.04.19 Schriftliche Kleine Anfrage des Abgeordneten Jörg Hamann (CDU) vom 11.04.19 und Antwort des Senats Betr.: Paloma-Viertel – Baufeld 5 Nachdem die Bayerische Hausbau GmbH & Co. KG das Areal der Esso- Häuser im Jahr 2009 erworben hatte, um ein neues Quartier zu errichten, bildete sich die Initiative Esso-Häuser, die unter anderem zum Ziel hatte, die städtebaulichen Vorstellungen und Interessen der Einwohner/-innen von St. Pauli in die Planungen einfließen zu lassen. Zudem konnte – mit der im Jahr 2014 gegründeten PlanBude – ein breit angelegtes Beteiligungsverfahren etabliert werden, sodass Ideen und Anregungen in die Planungen für das Ensemble integriert werden konnten. Nach längerer Planungsphase und einem Architektenwettbewerb konnte schließlich im Jahr 2018 ein städtebaulicher Vertrag geschlossen werden. Im Wesentlichen wurde ein Kompromiss für das Baufeld 5 erreicht, welcher neben verschiedenen sozialen und kulturellen Nutzungen auch eine Baugenossenschaftslösung beinhaltet. Trotzdem fand sich bis heute keine Baugemeinschaft, um das Baufeld zu bewirtschaften . Um dem erneut drohenden Stillstand entgegenzuwirken, prüft die Freie und Hansestadt Hamburg derzeit den Kauf des Gebäudes. Vor diesem Hintergrund frage ich den Senat: Als „Paloma-Viertel“ wird die ehemals durch die sogenannten Esso-Häuser bebaute Fläche südlich des Spielbudenplatzes auf St. Pauli am Spielbudenplatz bezeichnet. Mit dem Projekt „Paloma-Viertel“ ist ein zukunftsweisendes innerstädtisches Quartier geplant, durch das die städtebaulichen sowie wohnungspolitischen Ziele des Bezirks Hamburg-Mitte insbesondere auch im Kontext des bezirklichen Wohnungsbauprogramms sowie des „Vertrages für Hamburg“ von Juli 2011, fortgeschrieben im September 2016, maßgeblich gefördert werden. Zudem ist es angesichts der zentralen Lage des Projektgebietes im Stadtteil St. Pauli von besonderer Bedeutung, mit dem Neubaukonzept einen zukunftsweisenden Beitrag für die stadtteiltypische Nutzungsmischung zu liefern. Neben der Wohnnutzung werden daher in besonderem Maße auch kulturelle und soziale Nutzungsbausteine sowie die Nahversorgung berücksichtigt . Zur Schaffung des für das Gesamtvorhaben erforderlichen Planungsrechts erfolgt derzeit das Bebauungsplanverfahren St. Pauli 45 „Spielbudenplatz“. Der Bebauungsplan-Entwurf sieht unter anderem Folgendes vor: die für St. Pauli spezifische Durchmischung von Wohnen, Gewerbe, Einzelhandel und Hotel, Unterteilung des Plangebietes in fünf Baufelder, die von einer Quartiersgasse durchzogen werden, in den nördlichen Baufeldern 1 und 2 (am Spielbudenplatz): MK-Ausweisung (Kerngebiete nach § 7 Baunutzungsverordnung) mit reiner Gewerbe-, Einzelhandel - und Hotelnutzung, Drucksache 21/16861 Bürgerschaft der Freien und Hansestadt Hamburg – 21. Wahlperiode 2 in den südlichen Baufeldern 3, 4 und 5 (an der Kastanienallee beziehungsweise Taubenstraße): MU-Ausweisung (Urbane Gebiete nach § 6a Baunutzungsverordnung ) mit Gewerbe-/Einzelhandelsnutzung im Erdgeschoss und Wohnen in den darüber liegenden Geschossen, frei finanzierter Wohnungsbau im Baufeld 3, öffentlich geförderter Wohnungsbau im Baufeld 4 und Baugemeinschaften im Baufeld 5, Entstehung von insgesamt etwa 200 neuen Wohnungen, davon circa 62 Prozent öffentlich geförderte Mietwohnungen und Wohnungen für Baugemeinschaften. Vor Beginn des Bebauungsplanverfahrens hatte eine intensive Bürgerbeteiligung zur Gestaltung des Areals durch die Planungsinitiative „PlanBude“ stattgefunden. Die Ergebnisse flossen in die dem Bebauungsplanverfahren vorangegangenen Wettbewerbs - und Workshopverfahren ein. Insbesondere sollten Baugemeinschaften die Möglichkeit erhalten, bei der Entwicklung des „Paloma-Viertels“ mitzuwirken. Hierfür ist derzeit das Baufeld 5 vorgesehen. Im städtebaulichen Vertrag zwischen dem Bezirksamt Hamburg-Mitte und der Bayerische Hausbau GmbH & Co. KG vom 29. Oktober 2018/ 7. November 2018 (siehe: http://suche.transparenz.hamburg.de/ dataset/staedtebaulicher-vertrag-paloma-viertel?forceWeb=true) wurde unter anderem eine Vereinbarung zur Realisierung der Planungen auf dem Baufeld 5 (Subkultur und Baugemeinschaften) geschlossen. Sollte sechs Monate nach Ablauf der Ausschreibungsfrist noch kein Vertrag mit einer Baugemeinschaft abgeschlossen worden sein, ist die Bayerische Hausbau GmbH & Co. KG indes nicht mehr an die Verpflichtung zur Vergabe an eine Baugemeinschaft gebunden. Es steht ihr nach Ablauf der Frist frei, auf dem Baufeld 5 selbst Wohnungen zu realisieren und zu vermarkten, wobei 70 Prozent der Fläche weiterhin als öffentlich-geförderter Mietwohnungsbau zu errichten ist. Bisher ist keine Baugemeinschaft bereit und in der Lage gewesen, das Vorhaben zu realisieren. Der Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG) prüft derzeit die wirtschaftlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen eines Erwerbs. Dazu sind der LIG und die Bayerische Hausbau GmbH & Co. KG miteinander im Gespräch. Dabei geht es zunächst darum, dass die Bayerische Hausbau GmbH & Co. KG und der LIG sich auf Grundzüge einer solchen Transaktion einigen müssen, ebenso wie auf die wirtschaftlichen und rechtlichen Parameter. Dazu zählen auch die Art und Weise der Realisierung des Projektes, die Einbeziehung der bisherigen Diskussionsergebnisse in beziehungsweise mit der „PlanBude“, ein möglicher Preis und auch der weitere Umgang mit der Immobilie, auch im Hinblick auf zukünftige Mieterinnen und Mieter. Dies vorausgeschickt, beantwortet der Senat die Fragen wie folgt: 1. Aus welchen Gründen ist die bisherige Veräußerung und Bebauung des Baufeldes 5 gescheitert und welche konkreten Maßnahmen wurden wann, von wem und mit welchem Ergebnis unternommen, um die Ausschreibung für Baugemeinschaften sowie soziale und kulturelle Nutzung attraktiv zu gestalten? Die Bayerische Hausbau GmbH & Co. KG und die Freie und Hansestadt Hamburg (FHH), vertreten durch das zuständige Bezirksamt, haben am 29. Oktober 2018/7. November 2018 einen städtebaulichen Vertrag geschlossen, der die soziale und kulturelle Nutzung des Baufeldes 5 definiert. In diesem Vertrag sind unter anderem auch Wünsche der vor Ort Beteiligten eingeflossen. Im Übrigen siehe Vorbemerkung. 2. Auf welchem Stand befinden sich aktuell die Verhandlungen über den möglichen Erwerb des Grundstückes zwischen der Freien und Hansestadt Hamburg und der Bayerischen Hausbau GmbH & Co. KG? Wann ist mit einem abschließenden Ergebnis zu rechnen? 3. Zu welchen Konditionen beabsichtigt die Freie und Hansestadt Hamburg derzeit, das Baufeld zu erwerben? Auf welcher Grundlage werden die derzeitigen Konditionen berechnet? Bürgerschaft der Freien und Hansestadt Hamburg – 21. Wahlperiode Drucksache 21/16861 3 Siehe Vorbemerkung. Im Übrigen sieht der Senat zur Wahrung seiner Verhandlungsposition und der Betriebs- und Geschäftsgeheimnisse etwaiger Vertragspartner in ständiger Praxis grundsätzlich davon ab, zu Verhandlungsverfahren Stellung zu nehmen . 4. Gibt es Erkenntnisse über die Kosten für den Erwerb und die Bebauung des Grundstücks? Wenn ja, wie hoch sind die Kosten für den Erwerb und wie hoch sind die Kosten für die Bebauung des Grundstücks? In dem zwischen dem Bezirksamt Hamburg-Mitte und der Bayerischen Hausbau GmbH & Co. KG geschlossenen städtebaulichen Vertrag vom 29. Oktober 2018/7. November 2018 ist ein Grundstückspreis von 800 Euro/m² Wohnfläche vereinbart worden. Als Kosten für den Rohbau der Untergeschosse sind in dem Vertrag 970 Euro/m² Brutto-Grundfläche für circa 586 m² Brutto-Grundfläche vereinbart. Dazu kommen noch nicht zu beziffernde anteilige Kosten für die Erschließungsflächen und für den Hochbau. 5. Welche Unwägbarkeiten sind zu bedenken und was unternimmt der Senat, damit es bei einer Bebauung nicht (wie so oft) zu unerwarteten Mehrkosten kommt? Siehe Vorbemerkung sowie Antwort zu 2. und 3. 6. Welche Nutzungsarten plant der Senat für das zu erwerbende Baufeld 5? Bitte einzeln nach Wohnen, Eigentum, Gewerbe und gegebenenfalls sozialen und kulturellen Nutzungen aufschlüsseln. Die Nutzungsarten sind im städtebaulichen Vertrag zwischen der Bayerischen Hausbau GmbH & Co. KG und dem zuständigen Bezirksamt festgelegt und Grundlage der Verhandlungen des LIG. Es handelt sich um gewerblich-subkulturelle Nutzungen („Subkulturcluster“ inklusive „Musikcluster“) und Wohnungen. 7. Welche Quadratmeterpreise sind für die einzelnen Nutzungsarten, insbesondere für das spätere Wohnen, angedacht und wie gestalten sich nach derzeitiger Sachlage die zukünftigen Mieten? Die Anfangsmieten für die Wohnungen der Baugemeinschaft, die im geförderten Wohnungsbau zu realisieren sind, betragen nach der geltenden Förderrichtlinie Baugemeinschaften 2019 je nach Überschreitung der Einkommensgrenzen ‐ bei Baugemeinschaften in der Form der Kleingenossenschaften 6,60 Euro, 7,50 Euro, 8,50 Euro oder 12,20 Euro je Quadratmeter Wohnfläche monatlich, ‐ bei Baugemeinschaften in Kooperation mit einer Bestandsgenossenschaft 6,60 Euro, 8,00 Euro oder 9,00 Euro je Quadratmeter Wohnfläche monatlich. Im Übrigen betragen die Anfangsmieten nach den Förderrichtlinien Neubau von Mietwohnungen 2019 im 1. Förderungsweg 6,60 Euro je Quadratmeter Wohnfläche monatlich und im 2. Förderungsweg 8,70 Euro je Quadratmeter Wohnfläche monatlich .