BÜRGERSCHAFT DER FREIEN UND HANSESTADT HAMBURG Drucksache 21/16895 21. Wahlperiode 23.04.19 Schriftliche Kleine Anfrage des Abgeordneten Jens Meyer (FDP) vom 15.04.19 und Antwort des Senats Betr.: Zweckerreichung der Sozialen Erhaltungsverordnungen (III) In Hamburg gibt es elf Gebiete, in denen die Soziale Erhaltungsverordnung gilt und in denen damit die Finanzbehörde und das jeweilige zuständige Bezirksamt ein Vorkaufsrecht gemäß Baugesetzbuch haben. Die Freie und Hansestadt Hamburg hat so zuletzt Wohnhäuser in Ottensen, der Sternschanze und St. Pauli erworben, nachdem Abwendungsvereinbarungen von potenziellen Käufern nicht akzeptiert wurden. Dem Bericht der Kommission für Bodenordnung für das Jahr 2018 (Drs. 21/16646) ist zu entnehmen, dass die Freie und Hansestadt Hamburg für das Berichtsjahr rund 56 Millionen Euro für die Ausübung von Vorkaufsrechten aufgewendet hat, zehn Objekte aufgekauft wurden beziehungsweise aufgekauft werden sollen, wobei bei fünf dieser Objekte Rechtsmittel gegen den Kauf eingelegt wurden. Vor diesem Hintergrund frage ich den Senat: 1. In wie vielen Fällen wurde seit Bestehen der Sozialen Erhaltungsverordnung die Ausübung des Vorkaufsrechts geprüft? (Bitte um detaillierte Angabe von Jahr, Stadtteil und Bezirk.) Die Prüfung, ob ein Vorkaufsrecht vorliegt, erfolgt auf Grundlage von Kaufverträgen, die die Notariate dem Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG) vorlegen; eine Aufteilung nach Stadtteilen liegt nicht vor. Gebiet SozErhVO 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Bezirk Hamburg-Mitte Südliche Neustadt 2 3 2 2 1 1 2 - St. Pauli 8 8 16 10 12 16 16 1 St. Georg 4 9 6 4 3 6 8 - Nördliche Neustadt 2 - Bezirk Altona Ottensen 1 8 6 9 2 Osterkirchenviertel k.A. 1 7 4 4 6 1 Sternschanze k.A. 1 12 6 4 7 - Altona-Altstadt 5 18 14 17 14 3 Bahrenfeld-Süd 1 8 - 2 Bezirk Eimsbüttel Eimsbüttel Süd 1 2 1 1 2 2 Eimsbüttel/Hoheluft- West/Stellingen-Süd 20 5 Die angegebenen Zahlen sind Kaufverträge/Leerfelder= (noch) keine soziale Erhaltungsverordnung /- = keine Fälle/k.A. = keine Angabe Drucksache 21/16895 Bürgerschaft der Freien und Hansestadt Hamburg – 21. Wahlperiode 2 Diese Angaben beziehen sich auf die aktuellen Gebiete mit SozErhVO. Eine Erfassung von Einzelfällen findet im Bezirksamt Hamburg-Mitte für das Gebiet Südliche Neustadt seit 7/2012 und im Bezirksamt Altona seit 10/2014 statt. 2. In wie vielen Fällen wurden seit Bestehen der Sozialen Erhaltungsverordnung Vorkaufsrechte tatsächlich ausgeübt? (Bitte um detaillierte Angabe von Jahr, Stadtteil und Bezirk.) Seit 2018 wurde für insgesamt elf Grundstücke (neun Kaufverträge) das Vorkaufsrecht im Geltungsbereich aktueller Gebiete mit SozErhVO ausgeübt. Im Übrigen siehe Anlage. 3. Welche Gründe führten jeweils dazu, dass nach einer Prüfung die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht ausgeübt wurde? (Bitte Gründe nach Fällen einzeln auflisten.) Gründe für die Nichtausübung Anzahl Kaufverträge Bezirksamt HH-Mitte Bezirksamt Eimsbüttel Keine Anhaltspunkte für eine Gefährdung der Ziele der SozErhVO bzw. Sicherung der Ziele der SozErhVO in Genehmigungsverfahren nach § 172 Baugesetzbuch möglich 71 29 Abwendungsvereinbarung zur Sicherung der Ziele der SozErhVO 7 5 Unzweckmäßig (z.B. geringe Anzahl WE, Miteigentumsanteile, Neubau) 11 0 Kein Wohngebäude/unbebautes Grundstück 52 0 Bezirksamt Altona: Für die 153 geprüften Kaufverträge (160 abzüglich sieben „ausgeübte Vorkaufsrechte “) wurden die Gründe statistisch nicht erfasst. Eine Auswertung ist in der für die Beantwortung einer Parlamentarischen Anfrage zur Verfügung stehenden Zeit nicht möglich. 4. Zu welchem Kurs wurden die Vorkaufsrechte ausgeübt – Verkehrswert oder Marktwert? Bei neun Grundstücken wurde der Kaufpreis gemäß Kaufvertrag angesetzt; bei zwei Grundstücken erfolgte die Ausübung des Vorkaufsrechts preislimitiert gemäß § 28 Absatz 3 BauGB (Verkehrswert). 5. Wie viele Wohneinheiten sind in den Fällen jeweils betroffen? (Bitte Angabe der Wohneinheit für Fall/Immobilie einzeln auflisten.) Siehe Anlage. 6. Mit welchen Begründungen ist jeweils Widerspruch gegen die Ausübung von Vorkaufsrechten eingelegt worden? Welche Ergebnisse hatten diese Widersprüche? Die Rechtsbehelfsverfahren sind noch nicht abgeschlossen. Der Senat sieht grundsätzlich davon ab, zu laufenden Rechtsbehelfs- und Gerichtsverfahren Stellung zu nehmen. 7. Welche Mieterstruktur haben die im Hinblick auf die Soziale Erhaltungsverordnung geprüften Immobilien jeweils? (Bitte um detaillierte Angabe von Jahr, Stadtteil und Bezirk.) Hierzu liegen keine Erkenntnisse vor. 8. Wie hoch war die Nettokaltmiete in den betreffenden Immobilien vor dem Aufkauf jeweils? In welcher Spanne liegen die Nettokaltmieten in den Bürgerschaft der Freien und Hansestadt Hamburg – 21. Wahlperiode Drucksache 21/16895 3 aufgekauften Objekten jeweils derzeit? (Bitte mit Angabe von Fall, Stadtteil und Bezirk.) Bezirk Hamburg-Mitte: Die Spanne der Nettokaltmiete pro Quadratmeter Wohnfläche liegt in einem Fall zwischen 2,63 bis 10,96 Euro und in dem anderen Fall zwischen 4,14 bis 15,02 Euro pro m2. Bezirksamt Altona: Stadtteil Spanne der Nettokaltmieten pro m² Ottensen zwischen 3,63 bis 6,21 Euro Sternschanze zwischen 7,73 bis 10,26 Euro Sternschanze 5,53 Euro Sternschanze zwischen 6,43 bis 13,61 Euro Sternschanze zwischen 4,14 bis 15 Euro Ottensen zwischen 9,43 bis 12,07 Euro Ottensen zwischen 9,65 bis 11,76 Euro Sternschanze zwischen 6,75 bis 11,55 Euro Altona-Altstadt zwischen 8,01 bis 10,3 Euro Die bisherigen Mieten bleiben nach Ausübung des Vorkaufsrechtes bestehen. 9. Welcher Mietertrag fließt der Freien und Hansestadt Hamburg jeweils durch die aufgekauften Immobilien zu? Die Mieterträge für die bisher rechtskräftig erworbenen fünf Objekte betragen insgesamt rund 738 000 Euro p.a. 10. Wie geht die Freie und Hansestadt Hamburg mit den erworbenen Immobilienbesitz weiter um? Welche Objekte sind bisher weiter veräußert worden? Zu welchem Preis wurden diese Objekte jeweils aufgekauft und dann weiterverkauft? Welche Objekte werden künftig dem Markt zugeführt ? Seit der Ausübung des Vorkaufsrechts befinden sich fünf Objekte im Eigentum der Freien und Hansestadt Hamburg. Im Übrigen sieht der Senat zur Wahrung seiner Verhandlungsposition und der Betriebs- und Geschäftsgeheimnisse von Vertragspartnern grundsätzlich in ständiger Praxis davon ab, zu Einzelheiten von Immobilienan- und -verkäufen Stellung zu nehmen . 11. Wie bewirtschaftet der Senat die angekauften Objekte? Durch wen werden die angekauften Objekte derzeit verwaltet? Die Objekte werden durch die SAGA verwaltet. 12. Welchen Belegungsgrad haben die gekauften Objekte? 13. In welchem baulichen Zustand befinden sich die gekauften Objekte? Gibt es Instandhaltungsstau in den angekauften Objekten? Wenn ja, in welcher Höhe? (Bitte um detaillierte Angabe von Jahr, Stadtteil und Bezirk.) Siehe Anlage. 14. Wie wird gegebenenfalls die Instandsetzung der Objekte in den jeweiligen Objekten finanziert? Die Finanzierung der Instandsetzung erfolgt im Rahmen des Generalmietvertrags mit der SAGA durch den LIG. 15. Im Zuge der Sozialen Erhaltungsverordnung haben die Bezirke mit dem Argument des Milieuschutzes Vorkaufsrechte ausgeübt. Wie wird durch die Bezirke bestimmt, welches Milieu für einen Bezirk geschützt werden muss und welches Milieu für einen Bezirk nicht angemessen ist? Drucksache 21/16895 Bürgerschaft der Freien und Hansestadt Hamburg – 21. Wahlperiode 4 Siehe Drs. 21/13900. 16. Potenzielle Käufer von Immobilien in Gebieten mit sogenannter Sozialer Erhaltungsverordnung, die von der Freien und Hansestadt Hamburg verdächtigt werden, sogenannte Luxusmodernisierungen vornehmen zu wollen, werden derzeit angehalten, im Falle des Kaufs eine sogenannte Abwendungsvereinbarung zu unterschreiben, die Bedingungen an Renovierungen und das künftige Mietverhältnis vorsehen. Welche Bedingungen werden in diesen Abwendungsvereinbarungen vereinbart? (Bitte eine Mustervereinbarung beilegen.) Siehe Drs. 21/15428. Im Übrigen sind die Abstimmungen noch nicht abgeschlossen. 17. Dritte Käufer, an welche die Stadt die angekauften Grundstücke veräußert , müssen die gleichen Verpflichtungen eingehen, zu denen die Käuferin beziehungsweise der Käufer sich verpflichten müsste, um das Vorkaufsrecht abzuwenden (vergleiche Drs. 21/16421). Wie garantiert die Freie und Hansestadt Hamburg derzeit die Einhaltung der Bedingungen durch diese Käufer? Entfällt. 18. Wie erfahren die Mieter, welche zusätzlichen Garantien, welche sie künftig als Mieter im Zuge der Abwendungsvereinbarungen zwischen Stadt und neuem Eigentümer beziehungsweise durch Ausübung des Vorkaufsrechts der Stadt haben, für sie eingegangen wurden? Eine Information an die Mieterinnen und Mieter über die Inhalte einer abgeschlossenen Abwendungsvereinbarung erfolgt durch die Bezirksämter. Im Falle der Ausübung des Vorkaufsrechts werden die Mieterinnen und Mieter durch die SAGA informiert. 19. Die Fertigstellung des „Leitfadens soziale Erhaltungsverordnung“ durch die Bezirke und Behörden, welcher in Drs. 21/11139 Ziffer VI. am 28.11.2017 für das erste Halbjahr 2018 angekündigt wurde, konnte bisher nicht fertiggestellt werden (vergleiche Drs. 21/16421). a. Wann ist voraussichtlich mit einer Fertigstellung und Veröffentlichung des Leitfadens zu rechnen? (Bitte Angabe mit Monat beziehungsweise Quartal und Jahr.) b. Welche Herausforderungen verzögerten beziehungsweise verzögern bisher die Erstellung des Leitfadens? Siehe Drs. 21/16421. V o rk a u fs - re c h t a u s g e ü b t im J a h r B e z ir k S ta d t t e il W o h n - e in h e it e n B a u li c h e r Z u s ta n d g e m ä ß V e rk e h rs w e rt g u ta c h te n B e le g u n g s - g ra d 2 0 1 8 * H a m b u rg -M it te S t. P a u li 3 2 k e in I n s ta n d h a lt u n g s s ta u b e k a n n t 9 7 % 2 0 1 8 * A lt o n a O tt e n s e n 1 1 k e in I n s ta n d h a lt u n g s s ta u b e k a n n t 9 1 % 2 0 1 8 * A lt o n a S te rn s c h a n z e 6 k e in I n s ta n d h a lt u n g s s ta u b e k a n n t 7 1 % 2 0 1 8 * A lt o n a S te rn s c h a n z e 1 0 k e in I n s ta n d h a lt u n g s s ta u 9 2 % 2 0 1 8 * A lt o n a S te rn s c h a n z e 4 k e in I n s ta n d h a lt u n g s s ta u b e k a n n t 5 0 % 2 0 1 8 A lt o n a O tt e n s e n 9 2 0 1 8 A lt o n a S te rn s c h a n z e 1 0 2 0 1 8 A lt o n a S te rn s c h a n z e 1 2 2 0 1 9 A lt o n a A lt o n a -A lt s ta d t 1 0 2 0 1 8 A lt o n a O tt e n s e n 2 (W o h n - g e m e in - s c h a ft e n ) 2 0 1 9 H a m b u rg -M it te S t. P a u li 2 0 * b is h e r re c h ts k rä ft ig e rw o rb e n Bürgerschaft der Freien und Hansestadt Hamburg – 21. Wahlperiode Drucksache 21/16895 5 Anlage 16895ska_Text 16895ska_Anlage