BÜRGERSCHAFT DER FREIEN UND HANSESTADT HAMBURG Drucksache 21/209 21. Wahlperiode 17.04.15 Schriftliche Kleine Anfrage der Abgeordneten Franziska Grunwaldt (CDU) vom 09.04.15 und Antwort des Senats Betr.: Umwandlungen von Büroflächen in Wohnraum Aufgrund des angespannten Wohnungsmarktes wird immer wieder die Forderung laut, leer stehende Bürogebäude in Wohnungen umzuwandeln. In den Jahren 2010 bis 2013 ist eine rückläufige Entwicklung (2010: 9,8 Prozent ; 2011: 8 Prozent; 2012: 7,4 Prozent; 2013: 7 Prozent) bei den Leerständen in Bürogebäuden zu beobachten. Vor diesem Hintergrund frage ich den Senat: Der Senat beantwortet die Fragen – teilweise auf der Grundlage von Auskünften des Statistischen Amtes für Hamburg und Schleswig-Holstein – wie folgt: 1. Wie hoch war 2014 der Leerstand bei Bürogebäuden in Hamburg (bitte die absolute Anzahl und die prozentuale Entwicklung angeben)? Der Leerstand von Büroflächen in Hamburg betrug im Jahr 2014 (4. Quartal) 998.000 m², das entspricht einer Leerstandsrate von 6,8 Prozent. Gegenüber dem 4. Quartal 2013 hat sich der Leerstand um 4 Prozent verringert (Quelle: Maklerbericht, 4. Quartal 2014, JonesLangLaSalle). 2. Sieht der Senat oder die zuständige Behörde in Bezug auf die unter Frage 1. aufgeführten Leerstände Potenzial für Umnutzungen zu Wohngebäuden ? Wenn ja, bei welchen Objekten (bitte jeweils genaue Angabe des Standorts )? Wenn nein, warum nicht? Potenzialeinschätzungen über die Umnutzungsmöglichkeiten von Büroflächen sind nicht möglich, da die Entscheidung für eine mögliche Umnutzung von Büroflächen in Wohnraum in jedem Einzelfall immer in die Sphäre des jeweiligen Gebäudeeigentümers fällt. Diese hängt dabei immer von der Dauer des Leerstandes und der individuellen Einschätzung über die zukünftige Marktlage ab. 3. Wie schätzt der Senat oder die zuständige Behörde das Kosten-NutzenVerhältnis einer Umwandlung von Büroflächen in Wohnraum im Vergleich zu einem Wohnungsneubau ein? Die erforderlichen Investitionskosten für den Umbau hängen sehr stark von den jeweiligen baulichen Gegebenheiten, unterschiedlichen Anforderungen sowie individuellen Wünschen ab und lassen sich nicht pauschal ermitteln. Die Voraussetzungen für die Anpassung der Bestandsgebäude zum Beispiel an die brandschutz- oder schallschutztechnischen Anforderungen im Mietwohnungsbau sind bei jedem Bauvorhaben verschieden. Nicht jedes Bürogebäude ist aufgrund seiner Grundstruktur, zum Bei- Drucksache 21/209 Bürgerschaft der Freien und Hansestadt Hamburg – 21. Wahlperiode 2 spiel Gebäudetiefe oder Anzahl und Standort von Erschließungskernen, für einen Umbau zu Wohnungen geeignet. Bei einer Abwägung des Kosten-Nutzen-Verhältnisses sind neben den Umbaukosten stets auch die erzielbaren Wohnungs- und Gewerbemieten am individuellen Standort zu berücksichtigen. 4. Welche planungsrechtlichen Voraussetzungen müssen in der Regel bei Umwandlungen von Büroflächen in Wohnraum geschaffen werden und wie lange dauert das? Eine Planrechtsänderung zur Umwandlung von Büroflächen in Wohnraum ist nicht zwangsläufig erforderlich. Hierbei ist entscheidend, welche Baugebietsausweisung (Nutzungskategorie) im geltenden Planrecht vorhanden ist. Bei einer Kerngebietsfestsetzung ist nach der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (BauNVO) das Wohnen insgesamt auf maximal einen Anteil von 20 Prozent – 30 Prozent beschränkt. Nach dem jeweiligen Planrecht ist das Wohnen nur ausnahmsweise oder nach Maßgabe B-Plan allgemein zulässig. Hier könnte gegebenenfalls mit einer Planrechtsänderung eine ausnahmsweise Zulässigkeit in eine allgemeine Zulässigkeit unter Würdigung und Prüfung aller Belange erfolgen. Die Planrechtsänderung bedarf eines normalen Verfahrens gemäß Baugesetzbuch (BauGB) mit einer Dauer von mindestens einem Jahr. 5. Aus welchem Grund ist das Fördersegment „Büroumwandlungsprämie“ nicht mehr Bestandteil des Wohnraumförderprogrammes 2015/2016? Die sogenannte Büroumwandlungsprämie, die keine Mietpreis- und Belegungsbindungen auslöste, ist bereits seit 2013 nicht mehr Bestandteil des Hamburger Wohnraumförderprogramms . Die Einstellung des Programms war eine Prioritätensetzung im Rahmen der Kompensation der Ausweitung der Neubauförderung von Mietwohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindungen von ehemals jährlich 1.200 Wohneinheiten auf jährlich 2.000 Wohneinheiten. Die Umwandlung von bisher gewerblich genutzten Gebäuden zu Wohnraum mit Mietpreis - und Belegungsbindungen ist 2015 und 2016 weiterhin im 1. und 2. Förderweg der Neubauförderung von Mietwohnungen förderfähig. 6. Wie viel Anträge wurden 2014 auf Umnutzung zu Wohngebäuden in den jeweiligen Bezirksämtern gestellt? Wie viele wurden davon genehmigt beziehungsweise abgelehnt (bitte jeweils genaue Angabe des Standorts und gegebenenfalls des jeweiligen Ablehnungsgrundes)? Wie viele Wohnungen wurden jeweils in den einzelnen Immobilien erstellt? Die zur Beantwortung benötigten Daten werden von den Bezirksämtern statistisch nicht erfasst. Es wäre eine Auswertung von mehr als 7.000 Akten für das Jahr 2014 erforderlich. Dies ist in der zur Beantwortung einer Parlamentarischen Anfrage zur Verfügung stehenden Zeit nicht möglich. 7. Sind 2014 öffentliche Gebäude (Bund, Land, Stadt) zu Wohnzwecken umgewandelt worden und wenn ja, mit welchen Kosten war dies jeweils verbunden (bitte jeweils genaue Angabe des Standorts)? Wie viele Wohnungen wurden jeweils in den einzelnen Gebäuden erstellt? Im Jahr 2014 sind keine Gebäude des Allgemeinen Grundvermögens in Wohnraum umgewandelt worden. Der zuständigen Behörde liegen zu den Immobilien des Bundes keine Erkenntnisse vor. Von der zuständigen Bundesanstalt für Immobilienaufgaben konnte in der für die Beantwortung einer Schriftlichen Kleinen Anfrage zur Verfügung stehenden Zeit keine Auskunft eingeholt werden.