BÜRGERSCHAFT DER FREIEN UND HANSESTADT HAMBURG Drucksache 21/2376 21. Wahlperiode 01.12.15 Schriftliche Kleine Anfrage des Abgeordneten Jens Meyer (FDP) vom 25.11.15 und Antwort des Senats Betr.: Wie qualifiziert ist der Hamburger Mietenspiegel? (II) Durch die Einführung der Mietpreisbremse muss der heute veröffentlichte Mietenspiegel 2015 besonders hohen Anforderungen gerecht werden. Darauf hatte bereits Herr Dr. Leutner, geschäftsführender Gesellschafter von F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH, auf dem 4. Norddeutschen Immobilientag des IVD Nord 2015 hingewiesen. Vor diesem Hintergrund frage ich den Senat: 1. Wie viele Erhebungsbögen wurden versandt? 2. Nach welchen Kriterien wurden die Empfänger der Erhebungsbögen ausgewählt? Für die Stichprobenziehung wurde zunächst eine Datei aller mietenspiegelrelevanten Wohnungen in Hamburg erstellt. In der amtlichen Statistik werden keine mietenspiegelrelevanten Wohnungen erhoben, sodass die Datenbasis anhand von verschiedenen Datenquellen in einem mehrstufigen Verfahren erstellt wurde. Als Basis dienten die Adressen der aktualisierten Wohnlagendatei. Ergänzt wurden diese Daten um die Haushalte je Adresse, die zum Teil auf der Zählerdatei des Grundversorgers Strom beruhen. So konnten im Vorfeld Ein- und Zweifamilienhäuser aus der Grundgesamtheit gefiltert werden. In einem weiteren Schritt wurden geförderte Wohnungen mit einer Mietpreisbindung herausgefiltert. Für die Ermittlung der mietenspiegelrelevanten Wohnungen im Rahmen des Screenings (Mieterbefragung) hat F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH (F+B) eine disproportional geschichtete Stichprobe von insgesamt 120.000 Wohnungen gezogen, für die Vermieterbefragung hat das Institut im Rahmen einer disproportional geschichteten Stichprobe 23.647 Wohnungen gezogen. F+B hat die gezogenen Adressen mit benötigter Haushaltsanzahl an das für das Einwohnerwesen federführende Bezirksamt Harburg übermittelt, das die Namen der Haushaltsvorstände der gezogenen Wohnungen hinzugefügt hat. 3. Wie hoch war die Rücklaufquote der Erhebungsbögen? Der Rücklauf belief sich auf 17.742 (14,8 Prozent) bezogen auf 120.000 im Mieterscreening angeschriebene Haushalte sowie 14.680 (62,1 Prozent) bezogen auf 23.647 Wohnungen im Rahmen der Vermieterbefragung. 4. Wie hoch ist der Anteil (nominal und prozentual) der Vermietergruppen an der Rücklaufquote? Bitte nach den jeweiligen Rasterfeldern des Mietenspiegels wie folgt differenzieren: a. Private Einzelvermieter, b. Wohnungsgenossenschaften, Drucksache 21/2376 Bürgerschaft der Freien und Hansestadt Hamburg – 21. Wahlperiode 2 c. Kommunale Wohnungsunternehmen, d. Private Wohnungsunternehmen, e. Verwaltungsgesellschaften. Das Institut F+B hat die Vermieter für die Stichprobe ausschließlich nach Wohnungsanzahl wie folgt gruppiert: Vermietertyp nach Anzahl Stichprobenfälle Vermieter Stichprobe (Anzahl der Vermieter) Rücklauf Absolut In % der Stichprobe Mit 50 und mehr Wohnungen 130 111 85,4 % Mit 10 bis 29 Wohnungen 258 105 40,7 % Mit 1 bis 9 Wohnungen 4.152 1.212 29,2 % Insgesamt 4.540 1.428 31,5 % 5. Wie hoch ist der Gesamtwohnungsbestand in den jeweiligen Rasterfeldern des Mietenspiegels? Der Gesamtwohnungsbestand (Grundgesamtheit 2015), der für den Mietenspiegel relevant ist, umfasst 530.000 Wohnungen, die sich wie folgt auf die einzelnen Rasterfelder des Mietenspiegels verteilen: Baualtersklasse 1919 bis 20.6.1948 21.6.1948 bis 1960 1961 bis 1967 1968 bis 1977 1978 bis 1993 1994 bis 2010 2011 bis 2014 Wohnlage Wohnfläche B C F H I K L M N 25 bis u. 41 m² < 1.000 5.300 4.700 17.500 8.100 8.500 < 1.000 < 1.000 < 1.000 47.200 41 m² bis u. 66 m² 1.500 27.500 33.200 88.600 30.800 19.700 4.600 6.100 1.200 213.300 66 bis u. 91 m² < 1.000 13.600 9.500 20.500 30.000 23.900 3.300 8.500 3.700 113.700 ab 91 m² < 1.000 4.300 1.400 1.300 1.400 4.000 < 1.000 2.400 1.200 17.200 25 bis u. 41 m² < 1.000 2.400 < 1.000 5.200 3.700 2.000 < 1.000 < 1.000 < 1.000 15.000 41 m² bis u. 66 m² < 1.000 11.700 5.400 15.700 8.400 4.000 2.900 3.200 < 1.000 52.200 66 bis u. 91 m² < 1.000 8.000 5.700 11.800 6.900 4.800 2.500 4.500 < 1.000 45.100 91 bis u. 131 m² < 1.000 5.700 2.600 3.000 1.100 1.300 1.300 2.400 < 1.000 17.900 ab 131 m² < 1.000 5.600 < 1.000 < 1.000 < 1.000 < 1.000 < 1.000 < 1.000 < 1.000 8.100 4.800 84.100 63.500 163.600 90.700 68.500 17.500 29.200 7.800 529.700 bis 31.12.1918 Insgesamt Ausstattung Bad oder SHZ Bad und SHZ Bad und SHZ Bad und SHZ Bad und SHZ Insgeamt Bad und SHZ Bad und SHZ Bad und SHZ no rm al Bad und SHZ gu t 6. Wie hoch ist der Marktanteil der unter 4. genannten Vermietergruppen in den jeweiligen Rasterfeldern des Mietenspiegels? Die Daten werden statistisch nicht erfasst. Im Übrigen siehe Antwort zu 11. 7. Wie wird sichergestellt, dass die jeweiligen Vermietergruppen bei der Datenauswertung entsprechend ihrer Marktanteile je Rasterfeld im Mietenspiegel berücksichtigt werden? Im Rahmen der Erstellung des Hamburger Mietenspiegels erfolgte je Rasterfeld eine Zufallsstichprobe. Durch dieses Verfahren sind alle Vermietergruppen entsprechend ihrer jeweiligen Anteile repräsentativ in die Erhebungen zum Hamburger Mietenspiegel eingeflossen. 8. Wie hoch ist der Anteil (nominal und prozentual) der ausselektierten Mietdaten der Erhebungsbögen aus den Vermieter- und Mieterbefragungen ? Aus welchen Gründen wurden diese Erhebungsbögen ausgeschlossen ? Der Rücklauf im Verlauf des Screenings belief sich auf 17.742 Haushalte. Hiervon mussten 51,3 Prozent als Ausfälle verbucht werden (keine Veränderung der Miethöhe Bürgerschaft der Freien und Hansestadt Hamburg – 21. Wahlperiode Drucksache 21/2376 3 in den letzten vier Jahren, Ein-/Zweifamilienhäuser, selbstnutzende Eigentümer oder Verwandte, Verweigerungen). Mietenspiegelrelevant verblieben 8.648 (= 48,7 Prozent ) Haushalte. Bei der Vermieterbefragung betrug der Datenrücklauf insgesamt 14.680 Wohnungen abzüglich der Ausfälle in Höhe von 41,5 Prozent (Verweigerung, WEG-Verwaltung, bei denen trotz Bemühungen die Eigentümer nicht ermittelt werden konnten, Ausfall gemäß Filterfragen (zum Beispiel Sozialwohnung, Ein-/Zweifamilienhäuser), angegebene Person unbekannt). Es verbleiben 8.588 Wohnungen (= 58,5 Prozent). 9. Führt die Extremwertbereinigung bei den Mietdaten dazu, dass im oberen Bereich insbesondere die Neuvertragsmieten der freien Vermieter und im unteren Bereich hauptsächlich den niedrigen Bestandsmieten der SAGA GWG ausselektiert werden? Wenn ja, inwiefern können manipulative Einflüsse auf den Datenbestand des Hamburger Mietenspiegels ausgeschlossen werden? Die Extremwertbereinigung dient dazu, die erhobenen Mietwerte um Ausreißer zu bereinigen, das schließt besonders hohe und besonders niedrige Mieten ein. Bei Extremwerten handelt es sich um Mietwerte, die signifikant von den anderen Messwerten eines Tabellenfeldes abweichen und deshalb nicht in die weitere Auswertung einbezogen werden sollen. Die Extremwertbereinigung ist eine anerkannte wissenschaftliche Methode und hat keine Steuerungsfunktion im Sinne der Fragestellung. 10. Inwiefern dürfen genossenschaftliche Mieten als Vergleichsmieten in den Hamburger Mietenspiegel einfließen, obwohl es sich hierbei um Kostenmieten handelt? In den Mietenspiegel fließen die Mieten frei finanzierter Wohnungen, die in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Auch genossenschaftliche Mieten sind Marktmieten im Sinne des Gesetzes. 11. Wie hoch ist der Einfluss der genossenschaftlichen und SAGA-GWG- Mieten in den jeweiligen Rasterfeldern des Mietenspiegels? Baualtersklasse Bis 31.12.1918 1919 bis 20.06.1948 21.06.1948 bis 1960 1961 bis 1967 1968 bis 1977 1978 bis 1993 1994 bis 2010 Ab 01.01.2011 Wohnlage Vermieter/ Verwalter B/C F H I K L M N Normal SAGA GWG 5 % 11 % 28 % 33 % 19 % 10 % 4 % 4 % Genossenschaften 7 % 17 % 32 % 38 % 35 % 15 % 23 % 16 % Freie Whg.- Unt., Private, Sonstige 88 % 72 % 40 % 29 % 46 % 75 % 73 % 80 % Gut SAGA GWG 1 % 9 % 4 % 4 % 2 % 1 % 0 % 0 % Genossenschaften 0 % 2 % 27 % 40 % 27 % 2 % 10 % 50 % Freie Whg.- Unt., Private, Sonstige 99 % 89 % 69 % 56 % 71 % 97 % 90 % 50 % Drucksache 21/2376 Bürgerschaft der Freien und Hansestadt Hamburg – 21. Wahlperiode 4 Baualtersklasse Bis 31.12.1918 1919 bis 20.06.1948 21.06.1948 bis 1960 1961 bis 1967 1968 bis 1977 1978 bis 1993 1994 bis 2010 Ab 01.01.2011 Wohnlage Vermieter/ Verwalter B/C F H I K L M N Insgesamt SAGA GWG 3 % 10 % 20 % 23 % 14 % 6 % 2 % 3 % Genossenschaften 4 % 12 % 30 % 39 % 33 % 8 % 17 % 26 % Freie Whg.- Unt., Private, Sonstige 93 % 78 % 50 % 39 % 54 % 86 % 81 % 71 % 12. Inwiefern sind in den Mietenspiegel Mieten eingeflossen, bei denen Pkw- Stellplätze pauschal und ohne separate Ausweisung innerhalb der vertraglich vereinbarten Nettokaltmiete enthalten sind? Diese Vertragsgestaltung hat nach den Erkenntnissen der zuständigen Fachbehörde keine Marktrelevanz und wird im Rahmen der Erhebung zum Hamburger Mietenspiegel nicht abgefragt. 13. Wie flossen Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen in die Zuordnung zum jeweiligen Rasterfeld des Mietenspiegels in die Datenzuordnung ein? Modernisierungen und Sanierungen werden bei der Erhebung nicht abgefragt, weil in Bezug auf ein solches Merkmal keine belastbaren Daten zustande kommen würden. Bei der Anwendung des Mietenspiegels durch Einordnung einer konkreten Wohnung in das entsprechende Rasterfeld können mit wesentlichem Bauaufwand durchgeführte Modernisierungen im Einzelfall gemäß Ziffer 6.4.1 der Mietenspiegelbroschüre berücksichtigt werden. 14. In Drs. 21/499 antwortet der Senat auf Frage 4: „Eine Repräsentativität ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen gegeben, wenn die Rasterfelder mit mindestens 30 Datensätzen besetzt sind….“ Auf welche anerkannten wissenschaftlichen Grundsätze beruft sich der Senat in seiner Antwort? Bitte konkrete Quellen angeben. Siehe Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 12. Auflage, 2015, §§ 558 c, 558 d BGB, Rn. 68 mit weiteren Nachweisen und Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln des Bundesministeriums für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen, S. 38. 15. Wie viele Wohnungen, die für den Mietenspiegel Relevanz haben, sind der normalen Wohnlage zuzurechnen? Siehe Antwort zu 5. 16. Inwiefern existieren Stadtteile, die vollständig (alle Straßenabschnitte) einer Wohnlage zugeordnet sind? Bitte entsprechende Stadtteile benennen und Anzahl der einschlägigen Straßenabschnitte benennen. Gegebenenfalls wie beurteilt der Senat diese pauschale Beurteilung ganzer Straßenabschnitte? Das Wohnlagenverzeichnis wird nicht stadtteilbezogen, sondern nach Blockseiten erhoben, sodass eine stadtteilbezogene Auswertung nicht vorliegt. Nähere Informationen siehe www.hamburg.de/karte-online-mietenspiegel. Im Übrigen siehe Antwort zu 18. 17. Auf welchen Grundlagen wurde das Wohnlagenverzeichnis in welchem Ursprungsjahr erstellt? Das Wohnlagenverzeichnis in seiner heutigen Form (Methodik, Indikatorensystem) existiert seit 1995. Es basiert auf folgenden Indikatoren: Bürgerschaft der Freien und Hansestadt Hamburg – 21. Wahlperiode Drucksache 21/2376 5 • Bodenrichtwerte, • Einwohnerdichte, • Bebauungsdichte, • Lärmbelastung durch Gewerbebetriebe, Parkplätze, Bahnlinien, öffentliche Freizeitflächen oder Ähnliche, • Art der Straße (Schnellstraße, Hauptstraße, Straße mit mittlerem Verkehrsaufkommen , Straße mit geringem Verkehrsaufkommen, Fußgängerzone), • Grünflächenanteil (Straßenbäume, kleinere Grünflächen, größere Grünflächen), • Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr (Entfernung zur nächsten U-/S-Bahnoder AKN-Haltestelle). 18. Wie viele Straßenabschnitte sind im Wohnlagenverzeichnis enthalten und wie hoch ist die Quote der im Rahmen der Mietenspiegelerstellung überprüften Straßenabschnitte? Wie viele Straßenabschnitte wurden in ihrer Zuordnung zur Wohnlage verändert? (Bitte Auf- und Abwertungen getrennt ausweisen.) Im Wohnlagenverzeichnis sind rund 24.000 bewertete Blockseiten vorhanden. 657 Blockseiten wurden zum Mietenspiegel 2015 überprüft beziehungsweise erstmalig eingestuft. 170 Blockseiten wurden auf- beziehungsweise abgestuft (89 Abstufungen, 81 Aufstufungen). 19. Wer legt fest, welcher Schwellenwert bei der Diskriminanzfunktion die Differenzierung von normaler zu guter Wohnlage definiert? 20. Warum werden die Ergebniswerte des Diskriminanzfunktion nicht im Wohnlagenverzeichnis offengelegt, sodass auch bezüglich der Lage eine Auslegung innerhalb der Spannenbreite erfolgen kann? 21. Warum werden die Ergebnisse der Diskriminanzfunktion nicht so genutzt, dass weitere Schwellenwerte definiert werden, um den Mietenspiegel bezüglich der Lageklassifizierung auf eine breitere Basis (mehr als zwei Lageklassifizierungen) zu stellen? 22. Im Mietenspiegel 2013 waren die Indikatoren, die zur Zuordnung im Wohnlagenverzeichnis herangezogen werden, so gewählt und gewichtet , dass insbesondere in Peripherieregionen die gute Wohnlage zu finden ist. Inwiefern hat der Senat auch im aktuellen Mietenspiegel an dieser politisch gewollten Zuordnung festgehalten? Wie begründet der Senat diese Zuordnung, obwohl die Nachfragesituation zeigt, dass in zentrumsnahen Wohnlagen eine besonders hohe Nachfrage herrscht? Im Rahmen der Aktualisierung des Wohnlagenverzeichnisses 1995 hat das von der zuständigen Fachbehörde beauftragte Institut anhand des anerkannten statistischen Verfahrens der multivariaten Diskriminanzanalyse überprüft, welche Merkmale mit welchem Gewicht Einfluss auf die Wohnlageneinordnung haben. Grundlage hierfür bildete die damalige von der zuständigen Fachbehörde als plausibel eingestufte Wohnlagenzuordnung. Als Ergebnis wurden zwei Diskriminanzformeln ermittelt, die bis heute die Grundlage für die Einstufung bilden. Sowohl bei der damaligen als auch bei späteren Aktualisierungen werden für jede Blockseite die Ausprägungen beziehungsweise Werte der zugrunde liegenden Merkmale ermittelt und dann in die beiden Formeln eingespeist. Ist das Ergebnis der ersten Formel höher als das der zweiten Formel, wird die Blockseite der normalen Wohnlage zugeordnet. Ist das Ergebnis der zweiten Formel höher als das der ersten, wird die Blockseite der guten Wohnlage zugeordnet. Daher existiert kein Schwellenwert im Sinne der Fragestellung. Dieses statistische Verfahren war von vornherein methodisch auf eine Differenzierung nach zwei Wohnlagen angelegt. Für eine Differenzierung in mehr als zwei Wohnlagen wäre eine andere Berechnungsmethode notwendig. Für den Mietenspiegel 2015 hat die zuständige Fachbehörde sich für die Beibehaltung der beschriebenen Methodik und die Zweiteilung in „normal“ und „gut“ entschieden. Dies schließt für zukünftige Drucksache 21/2376 Bürgerschaft der Freien und Hansestadt Hamburg – 21. Wahlperiode 6 Mietenspiegel eine Einteilung in mehr als zwei Wohnlagen nicht aus. Im Übrigen hat die zuständige Fachbehörde eine Ausdifferenzierung des Wohnlagenverzeichnisses auf der Basis der Einteilung in „normal“ und „gut“ (Binnendifferenzierung) im „Arbeitskreis Mietenspiegel“ eingehend diskutiert und sich im Ergebnis wegen aufgetretener Unplausibilitäten dagegen entschieden. Spezifische Lagequalitäten einer individuellen Wohnung können aber unverändert im Rahmen der Spanneneinordnung berücksichtigt werden. Das bestehende Indikatorensystem wird ohne Unterschiede für das gesamte Stadtgebiet , das heißt alle zu bewertenden Blockseiten, angewendet. Eine politisch determinierte Zuordnung findet nicht statt.