BÜRGERSCHAFT DER FREIEN UND HANSESTADT HAMBURG Drucksache 21/9477 21. Wahlperiode 23.06.17 Schriftliche Kleine Anfrage der Abgeordneten Heike Sudmann (DIE LINKE) vom 16.06.17 und Antwort des Senats Betr.: Bunker Feldstraße (III): Grün ist vergänglich, Bunkeraufbau beständig – Weitere Geschenke an den Investor Allein die Chronologie der letzten zwei Monate rund um die Vertragsunterzeichnungen , Senatsentscheidung und das geplante Durchpeitschen des Erbbaurechts durch die Bürgerschaft werfen ein weiteres schlechtes Licht auf das umstrittene Vorhaben der Aufstockung des Feldbunkers: Am 17. März 2017 wurde der städtebauliche Vertrag zwischen der Freien und Hansestadt Hamburg und dem Investor Matzen unterschrieben. Am 07. April 2017 wurde der Erbbaurechtsvertrag von beiden Seiten vor einem Notar unterschrieben. Am 16. Mai 2017 hat der Senat seine Entscheidung über den Bunker und die Verträge vertagt – aus formalen Gründen laut Senatspressesprecher. Am 23. Mai 2017 stimmt der Senat dem Erbbaurecht (und allem anderen) zu. Am 30. Mai 2017 leitet der Senat die Drs. 21/9203 der Bürgerschaftspräsidentin zu. Am 31. Mai 2017 abends erhielten alle Bürgerschaftsabgeordneten über die Parlamentsdienste die Information, dass die Drucksache jetzt zugänglich ist. Am 08.6.2017 (Donnerstag) werden die Bürgerschaftsfraktionen gefragt, ob sie einer Vorwegüberweisung der Drucksache in den Haushaltsausschuss mit Sitzung am 13. Juni 2017 (Dienstag) zustimmen. Regulär hätte die Bürgerschaft in ihrer Sitzung am 14.6.17 über eine Überweisung entschieden. Die Fraktion DIE LINKE hat der Vorwegüberweisung aufgrund des künstlichen geschaffenen Zeitdrucks und der fehlenden Zeit für eine sorgfältige Vorbereitung nicht zugestimmt. Die rot-grüne Mehrheit hat sich für die Vorwegüberweisung ausgesprochen. Im Ergebnis entschied sich dann die Bürgerschaftspräsidentin für die Vorwegüberweisung . Am 13.6.2017 wird die Drucksache im Haushaltsausschuss aufgerufen. Die Fraktion DIE LINKE beantragt eine Vertagung, da der Senat ausreichend Zeit gehabt hat, der Bürgerschaft rechtzeitig die Drucksache zuzuleiten . Wenn schon die Freie und Hansestadt Hamburg und der Investor nach ihren jahrelangen Verhandlungen vor dem Notar erklären, dass Drucksache 21/9477 Bürgerschaft der Freien und Hansestadt Hamburg – 21. Wahlperiode 2 ihnen „der Entwurf dieses Erbbaurechtsvertrages bereits vor Beurkundung seit mehr als zwei Wochen zur Durchsicht vorlag und ausreichend Gelegenheit bestand, sich mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinanderzusetzen und den Entwurf gründlich zu prüfen“ (Drs. 21/9203, Seite 15), ist es nicht akzeptabel, der Bürgerschaft noch nicht mal diese zwei Wochen einzuräumen. Rot-grün lehnt die Vertagung ab. o In der Ausschusssitzung gab es keine Fragen von CDU, GRÜNEN, FDP und AfD. Die SPD stellte eine Frage. o Der Senat kann die Fragen der Fraktion DIE LINKE nach der Berechnung des Werts des Erbbaurechts nicht nachvollziehbar beantworten und muss nun eine Protokollerklärung nachreichen – die aber nicht mehr im Ausschuss diskutiert werden kann und möglicherweise erst kurz vor der geplanten Beschlussfassung in der Bürgerschaft vorliegen wird. o Auch andere Fragen, zum Beispiel nach der Anzahl der Menschen, die die geplanten Grünflächen überhaupt gleichzeitig nutzen können, bleiben offen. Ebenso zeigt sich, dass es keine belastbaren Erfahrungen mit Grünpflanzungen auf einem Bunker unter den Extremen der norddeutschen Wetter- und Windlagen gibt. Vor diesem Hintergrund frage ich den Senat: A. Grundstückswert und Erbbaurechtsvertrag 1. Gehe ich Recht in der Annahme, dass die Inhalte des Erbbaurechtsvertrages dem Senat, vertreten durch das LIG und/oder die Finanzbehörde, vor dem Termin bei dem Notar am 07.04.2017 bekannt waren? Falls nein: Durch wen und zu was wurde der/die Vertreter/-in des LIG bevollmächtigt? Ja. 2. Weshalb hat es von der Unterzeichnung des Erbbaurechtsvertrages am 07.04.2017 bis zur Befassung des Senats am 23.5.17 so lange gedauert ? Weil insbesondere die erforderlichen Schwärzungen in den Anlagen zur Mitteilung an die Bürgerschaft mit dem Vertragspartner abgestimmt werden mussten. 3. Der für ein Grundstück zu entrichtende Erbbauzins ist abhängig vom Bodenwert des Grundstücks. Im Haushaltsausschuss am 13.6.17 sagte der Senat, dass für die Berechnung des Bodenwerts eine Büronutzung zugrunde gelegt wurde (Wertermittlung Stand Ende 2014). BORIS, die offizielle, interaktive Bodenrichtwertkarte von Hamburg, weist für das Grundstück des Bunkers aktuell – bei einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 2,20 – einen Bodenwert von 1.301,96 Euro/qm aus. Wie hoch war dieser Bodenrichtwert in Euro/qm Ende 2014? 650,98 Euro/m2. 4. Laut Antwort des Senats auf meine Schriftliche Kleine Anfrage Drs. 21/9172 Nummer 1.c. beträgt für den Bunker im jetzigen Bestand die GFZ 2,40, nach dem Umbau und der Aufstockung um fünf Geschosse liegt die GFZ bei 3,91. Laut BORIS beläuft sich der Bodenrichtwert bei einer GFZ von 2,40 auf 1,398,71 Euro/qm, bei einer GFZ von 3,91 auf 2090,96 Euro/qm (jeweils Stichtag 31.12.2016). a. Wie hoch war Ende 2014 der Bodenrichtwert bei einer GFZ von 2,40? 699,36 Euro/m2. Bürgerschaft der Freien und Hansestadt Hamburg – 21. Wahlperiode Drucksache 21/9477 3 b. Wie hoch war Ende 2014 der Bodenrichtwert bei einer GFZ von 3,91? 1.045,48 Euro/m2. 5. 1993 wurde für den Bunker für 60 Jahre ein Erbbaurecht gegen ein Einmalentgelt von 6 Millionen DM vergeben. Der Bunker wurde umgebaut und seitdem vermietet. Im Zusammenhang mit der geplanten Aufstockung „soll der alte Erbbaurechtsvertrag 1993/1997 vollständig neu gefasst werden, insbesondere eine Verlängerung des Erbbaurechts vereinbart werden.“ (Drs. 21/9203, Seite 17). Nach § 1 des Erbbaurechtsvertrages soll eine Vertragsdauer von 50 Jahren vereinbart werden. Auf Seite 3 der Drs. 21/9203 heißt es, dass die Laufzeit „zunächst 50 Jahre bis 2067“ verlängert wird. Das alte Erbbaurecht läuft aber bis 2053. Damit ist völlig unklar, welchen Bezugspunkt die Verlängerung hat. a. Werden mit der vollständigen Neufassung des bisherigen Erbbaurechtsvertrages die Vereinbarungen zur Laufzeit und den Nutzungen beziehungsweise Baumaßnahmen obsolet? Falls nein: welche Vereinbarungen gelten mit welcher Begründung weiterhin? Ja, soweit sie nicht auch in der Neufassung enthalten sind. b. Welchen Anfangszeitpunkt und welchen Endzeitpunkt hat das nunmehr in Rede stehende Erbbaurecht? Anfangszeitpunkt ist der Eintritt aller aufschiebenden Bedingungen gemäß § 1 Absatz 4 des Erbbaurechtsvertrags. Der Endzeitpunkt liegt 99 Jahre später, falls die Freie und Hansestadt Hamburg (FHH) nach 50 beziehungsweise 75 Jahren einer Verlängerung nicht widerspricht. Ansonsten liegt der Endzeitpunkt 50 beziehungsweise 75 Jahre nach Eintritt der aufschiebenden Bedingungen. 6. Die Neufassung des Erbbaurechtsvertrages wird aufgrund der geplanten Aufstockung gemacht, für die bereits mit Datum vom 06. April 2017 eine Baugenehmigung erteilt wurde. Folglich muss bei der Neuberechnung des Erbbauzins auch die wesentlich höhere und damit wertvollere Ausnutzung des Grundstücks berücksichtigt werden. Im Haushaltsausschuss erklären die Senatsvertreter, dass das Erbbaurecht 99 Jahre gilt und nur die Freie und Hansestadt Hamburg aus dieser Laufzeit nach 50 oder 75 Jahren aussteigen kann. a. Welche Werte wurden für die Ermittlung des normalerweise fälligen Erbbauzinses beziehungsweise Einmalentgelts für die Zeit von 2017 bis 3016 (99 Jahre) zugrunde gelegt? Bitte folgende Werte angeben : Die 2017 beginnende Laufzeit von 99 Jahren endet im Jahr 2116. i. Grundstücksgröße 10.528 m2. ii. GFZ (falls nicht die GFZ von 3,91 zugrunde gelegt wurde, bitte begründen) 2,71. Die für die Wertermittlung relevante Geschossfläche ist nicht identisch mit der baurechtlich relevanten Geschossfläche. iii. Bodenrichtwert und Art der Nutzung (falls nicht der mit Stichtag 31.12.2014 geltende Bodenrichtwert für Bürohäuser zugrund gelegt wurde, bitte begründen) Bodenrichtwertnummer 01551012 (Bürohäuser) zum Stichtag 31.Dezember 2015: 977,58 Euro/m2. Dies war der bei Erstellung der Drucksache aktuelle Bodenwert. Für den Bestand wurde jedoch nach der Wertbeurteilung des LGV ein 30-prozentiger Abschlag vorgenommen. Drucksache 21/9477 Bürgerschaft der Freien und Hansestadt Hamburg – 21. Wahlperiode 4 iv. errechnete Summe Bodenwert: 8.396.290,50 Euro; Einmalentgelt für 99 Jahre: 5.795.250 Euro. b. Mit welchem Betrag beziehungsweise welcher Werthaltigkeit wurde das 1993 gezahlte Einmalentgelt für die restliche Laufzeit von 2017 bis 2053 angerechnet? Bitte auch hier die zugrunde gelegten Werte: Grundstücksgröße, GFZ, Bodenrichtwert, Art der Nutzung und gegebenenfalls weitere Faktoren sowie den genauen Rechenweg angeben. Für eine Laufzeit von 23 Jahren beträgt das Einmalentgelt 60,22 Prozent des Bodenwertes und damit 80,29 Prozent des Einmalentgeltes für die gesamte Laufzeit von 60 Jahren (75 Prozent vom Bodenwert). Somit sind 19,71 Prozent (604.654 Euro) des gezahlten Einmalentgelts in Höhe von 6 Millionen DM (3.067.751 Euro) zu erstatten. c. Wie wurden die seit 1993 bis heute getätigten Investitionen berücksichtigt ? Falls aus datenschutzrechtlichen Gründen die Betragshöhe nicht genannt werden kann, bitte die Positionen/Kriterien angeben. d. Um welche weiteren Beträge reduziert sich gegebenenfalls mit welcher Begründung die unter 6.a.iv. genannte Summe? Investitionen wurden nicht berücksichtigt. Im Übrigen: entfällt. e. Die Stadt stellt dem Investor kostenfrei 124 Stellplätze bei der Rindermarkthallte zur Verfügung. Mit welcher Summe ist dieser geldwerte Vorteil anzusetzen und wie ist er in die Berechnung des Einmalentgeltes /Erbbauzines eingeflossen? Gemäß § 49 Absatz 2 Hamburgische Bauordnung beträgt der Ausgleichsbetrag 6.000 Euro pro Stellplatz. In die Berechnung des Einmalentgeltes ist dies nicht eingeflossen. 7. Die Senatsvertreter bezifferten im Haushaltsausschuss den zugrunde gelegten Bodenwert mit 8,4 Millionen Euro (Stand Ende 2014). Umgerechnet auf die Grundstücksgröße von 10.528 qm ergibt das einen Bodenrichtwert von knapp 800 Euro. Wo gibt es im innenstadtnahen Bereich (innerhalb des Ring 2) vergleichbare Grundstücke/Lagen, bei denen für eine Büronutzung mit einer GFZ von 3,91 (also mit einer fast vierfachen Ausnutzung der Grundstücksfläche) ein derart geringer Bodenwert besteht? Bitte Grundstücke mit Adresse benennen. Siehe Antwort zu 6 a. ii. 8. Welche Auswirkungen auf den Hamburger Haushalt hätte es, wenn keine Verlängerung der Erbpacht vereinbart würde und der Bunker im Jahr 2053 zurück an die Stadt Hamburg gehen würde? Bitte die Rechnung genau aufschlüsseln nach Mieteinnahmen, möglichen Entschädigungszahlungen , möglichen Instandsetzungskosten und diese über eine Laufzeit von 50 Jahre darstellen. Siehe Drs. 21/9172. B. „Parkanlage“ 9. „Die begehbare und nichtbegehbare Park- und Grünflächen werden einschließlich der Rampe, dem Kragen des Bunkers, dem sog. Bergpfad, den Dächern sowie der Terrasse insgesamt 7.600 qm betragen. Hinzu kommen vertikalbegrünte Flächen von ca. 3.045 qm. Park, Rampe und vertikalbegrünte Flächen nachfolgend „Parkanlage“ ... genannt“ (Drs. 21/9203, Seite 5 inklusive Rechtschreibfehler)). a. Wie hoch ist der Anteil der begehbaren Park- und Grünflächen? Bitte prozentual und in Quadratmetern angeben. Bürgerschaft der Freien und Hansestadt Hamburg – 21. Wahlperiode Drucksache 21/9477 5 Eine Unterscheidung zwischen begehbaren und nicht begehbaren Park- und Grünflächen war nicht maßgeblich für das Genehmigungsverfahren. Anteilige Flächenangaben liegen deshalb nicht vor. b. Wie viele Menschen können sich nach den derzeitigen Plänen maximal gleichzeitig auf den begehbaren Flächen aufhalten? 900 Personen im Park und insgesamt 5.000 Personen im Bereich der Aufstockung des Bunkers. c. Wie breit sind die Rampen? Falls unterschiedliche Breiten je Level, bitte differenziert angeben. d. Welche Länge haben die Rampen insgesamt? Die Rampenbreite beträgt 6,50 m vom Erdgeschoss bis zur Kragenebene (Level Kragen ) und 4,00 m von der Kragenebene bis zur bestehenden Bunkerdecke. Die Rampenlänge beträgt rund 318 m. e. Welche Bepflanzungen sind auf den Rampen, die auch als Fluchtwege dienen müssen, zulässig? Auf der 6,50m breiten Rampe sind Beete mit einer maximalen Breite von 1,50 m zulässig. f. Wie breit und lang ist der sogenannte Bergpfad? Der Bergpfad hat eine Länge von rund 200 m, die Breite beträgt 1,80 m, im Übergang zur Rampe 4,00 m. g. Wie groß ist die Terrasse? Die geplanten Terrassen haben unterschiedliche Größen. Im Übrigen waren die Größen einzelner Terrassen nicht Gegenstand des Baugenehmigungsverfahrens. 10. „Für die erbbauzinslose Verlängerung verpflichtet sich der Erbbaurechtsnehmer zur Errichtung, Pflege und Unterhalt einer öffentlich zugänglichen Grünanlage. Die Investitionskosten der Grünanlage betragen nach der Kostenschätzung des Bauherrn rund 4 Mio. Euro, die jährlichen Kosten für Pflege und Erhalt rund 220.000 Euro pro Jahr ...“ (Drs. 21/9203 Seite 3). a. Aufgrund welcher Erfahrungswerte mit Grünanlagen in luftiger und windiger Höhe hat der Senat die Plausibilität der Kostenschätzung des Bauherrn überprüft? Bitte die Vergleichsobjekte angeben. Es wurden keine Erfahrungswerte von Vergleichsobjekten angeführt, sondern ein Sachverständigengutachten erstellt (siehe http://daten.transparenz.hamburg.de/ Dataport.HmbTG.ZS.Webservice.GetRessource100/GetRessource100.svc/aab3f513- 6ebd-4dc5-be70-a37fd6a01132/Akte_000.00-04.pdf). b. „Im neuen Bunkeraufbau sind unter anderem zwei Gästehäuser bzw. eine Hotelnutzung mit rund 150 Zimmern vorgesehen, die sich dadurch von Standhotellerieangeboten unterscheiden, dass sie sich an Urban Gardening und Stadtnatur sowie kulturnahen Übernachtungsmöglichkeiten ausrichten.“ (Drs. 21/9203, Seite 2). Damit wird deutlich, dass das Hotel auch mit der Grünanlage werben wird und daraus Marketing- und Wettbewerbsvorteile entstehen. Welcher Anteil der Errichtungs-, Pflege- und Unterhaltskosten der Grünanlage wird dem Hotel zugerechnet? Falls kein Anteil berechnet und entsprechend in Abzug gebracht wird: weshalb nicht? Die Kosten für die Unterhaltung der Grünanlage wurden nicht in der erfragten Form zugeordnet, sondern im Sachverständigengutachten insgesamt betrachtet. 11. In fünf Monaten des Jahres dürfen maximal 25 Prozent der Betonflächen „in der Fernwirkung“ nicht von Grün verdeckt sein, in den sieben anderen Monaten darf der nicht verdeckte Anteil höher liegen. In den verschiedenen Ausführungen zu der Begrünung wird deutlich, dass es kei- Drucksache 21/9477 Bürgerschaft der Freien und Hansestadt Hamburg – 21. Wahlperiode 6 ne Erfahrungen mit einer Bunkerbegrünung unter norddeutschen Wetterund Windverhältnissen gibt. a. Weshalb wird zwischen Fernwirkung und realer Verdeckung unterschieden ? Die Angabe der Prozentzahl dient dazu, auf einfachem Wege (zum Beispiel auf einem Foto) überprüfen zu können, ob die Begrünung ausreichend entwickelt ist. Sollten daran Zweifel bestehen, müsste vor Ort überprüft werden, ob die im Bauantrag dargestellte Bepflanzungsdichte eingehalten ist und ob die Bepflanzung angemessen gepflegt ist. b. In § 12 des Erbbaurechtsvertrages wird der sogenannte Heimfall geregelt, bei dem der Erbbauberechtigte bei Vertragsverletzungen das Erbbaurecht verliert. Unter h) wird als Vertragspflichtverletzung ein sichtbarer Betonflächenanteil größer als 25 Prozent aufgeführt. Doch gleichzeitig gibt es die Einschränkung, „es sei denn, dass sich der Erbbaurechtsberechtigte nach besten Kräften bemüht hat, insoweit den Verpflichtungen des Städtebaulichen Vertrages zu entsprechen “. i. Ist „nach besten Kräften“ ein bestimmter Rechtsbegriff? Falls nein: wie definiert der Senat diesen Begriff? Der Investor ist nach dem städtebaulichen Vertrag verpflichtet, die beantragte Bepflanzung vorzunehmen, zu pflegen und im Falle einer mangelhaften Entwicklung der Bepflanzung diese gegebenenfalls auszutauschen. ii. Im städtebaulichen Vertrag wird „die wirtschaftliche Nutzung des Hochbunkers als Grundvoraussetzung für den Betrieb und Erhalt der Parkanlage“ benannt (Drs. 21/9203, Seite 6). Wenn trotz Bemühung „nach besten Kräften“ die Parkanlage nicht funktioniert und geschlossen wird, sind welche Gegenleistungen des Investors in welcher Form vereinbart? Falls es keine Vereinbarung gibt: weshalb nicht? Die Herstellung, die öffentliche Nutzung und die angemessene Pflege im Standard einer nutzbaren Parkanlage sind im städtebaulichen Vertrag geregelt. Die zuständige Behörde geht davon aus, dass dies in ausreichendem Umfang möglich ist. C. Sport- und Freizeithalle – unter anderem große störende und große nicht störende Veranstaltungen 12. Die Sport- und Freizeithalle soll an einer nicht genau definierten „deutlichen Mehrheit an Tagen pro Jahr dem Breitensport zur Verfügung gestellt werden“ (Drs. 21/9203, Seite 8). Der Breitensport braucht Verlässlichkeit , also feste Trainingstage und bei Bedarf auch Möglichkeiten zu Punktspielen. a. Ist mit 51 Prozent eine deutliche Mehrheit erreicht? Falls nein: Ab welchem Anteil ist die deutliche Mehrheit erreicht? Eine präzise Grenze wurde hierzu nicht festgelegt. b. Weshalb wurde keine Mindestzahl von Nutzungstagen pro Jahr festgelegt? c. Werden dem Breitensport feste Tage zugesichert? Falls nein, weshalb nicht? d. Wie viele Stunden umfasst ein Nutzungstag? Sind die Abendstunden bis 22 Uhr auf jeden Fall dabei? Hierzu liegen keine Erkenntnisse vor, da dies zwischen dem Vermieter und dem/der künftigen Mieter/in zu vereinbaren ist. Bürgerschaft der Freien und Hansestadt Hamburg – 21. Wahlperiode Drucksache 21/9477 7 13. Es dürfen laut Vertrag jährlich bis zu 38 Veranstaltungen mit geplanten 2.2000 Besuchern/-innen stattfinden. Veranstaltungen mit maximal 1.300 Besuchern/-innen dürfen unbegrenzt stattfinden. a. Weshalb werden Veranstaltungen mit 1.300 Besuchern/-innen anscheinend als nicht störend und nicht belastend für den Stadtteil angesehen? Die Grenze von 1.300 Besucherinnen und Besuchern bezieht sich auf Veranstaltungen mit Bestuhlung wie Theateraufführungen oder klassische Konzerte. Diese können auch tagsüber stattfinden, sodass sie sich von den Veranstaltungen mit 2.200 Besucherinnen und Besuchern unterscheiden. b. Ist geregelt, wie hoch der Anteil des Hotels an der Nutzung der Halle sein darf, um zum Beispiel die in der Drucksache genannten Kongresse auszurichten? Nein. c. Wer entscheidet über die Durchführung der Veranstaltungen mit maximal 1.300 Besuchern/-innen? Siehe Antwort zu 12. d.